5月繳稅，2023年綜合所得稅，基本生活費19.6萬，房貸族的房貸利息最高可列舉扣除30萬元。 如果您是房貸族，有些稅金扣除額可注意一下，可以幫您節省很多稅金喔!! 不過，有些貸款利息不能抵稅金，貸先生運用20多年跟銀行合作經驗，整理出有哪些貸款利息能抵稅，又有哪些貸款型態不能，提供大眾參考。
內容目錄
標準扣除額
根據綜合所得稅法，一年可以抵扣的稅額，大致分為三種標準扣除額:
- 單身扣除額:12.4萬
- 夫妻合併標準扣除額:24.8萬
- 本人、配偶及、申報受扶養親屬，自住房貸利息支出，合併扣除額，最高30萬。
列舉扣除額
繳稅除了標準扣除額，還有列舉扣除額，範圍涵蓋捐贈、房屋租金支出、房貸利息…等等。這裡針對房貸利息解釋如下: (R)當年自用住宅借款利息支出-(S)儲蓄利息=列舉扣除額(最高不超過30萬) 舉例:假設您111年度自用住宅借款利息支出28萬元(R)，儲蓄利息15萬元(S)， 那麼您111年度列舉扣除額:R-S=13萬元
扣除額只能擇一申報
根據臺灣最稅法規定，綜所稅有「標準扣除額」、「列舉扣除額」這兩種扣除方式，只能二選一，不能合併使用。 如果列舉扣除額已經大於夫妻合併(標準扣除額)24.8萬，那選擇列舉扣除額報綜所稅，可節稅更多。 換句話說，房貸族申報所得稅時，舉房貸利息支出為扣除額，超過標準扣除額，用列舉扣除額減低所得稅負擔，最高可節稅到30萬。
房貸利息抵稅資格
房貸族想節稅，請記得只能用一間房子申報，如果房子出租給個人或商業營業使用，只能扣除一定比例抵稅。 如果您有2間房子以上，只能選一間報稅，還得先算算哪一間房子扣掉儲蓄利息，「列舉扣除額」最多。 再多也只能到30萬元。 房貸利息抵稅有一些資格限制，大致如下:
利息支出限制
值得一提的是，信貸、車貸、房屋增貸的利息支出，都不成為列舉扣除額來抵稅喔!!
撫養親屬限制
抵稅的房子，必須是本人、配偶或受扶養親屬名下，無申報扶養事實，即使房子在扶養親屬名下，還是無法抵稅。
貸款機構限定
跟民間貸款公司、個人借款利息，不在列舉扣除額範圍內，只有跟保險公司、農漁會信用部、郵局、銀行、信用合作社等金融機構借款，才會在「列舉扣除額」範圍內抵稅。
房貸抵稅案例
林老師擁有2筆房產，有些在扶養親屬名下，其中一間房子3000萬，貸款年利率1.5%，拿來報稅 利息支出，當年度約45萬(R)，扣掉自己在銀行退休金的利息12萬塊(S)。 林老師在房子沒有出租的情況下，房貸利息能抵稅金額:R-S=33萬 如果林老師是包租婆，把這間房子租給房客。 以房屋課稅比例計算，只能將房子的一半面積，設為住家，房貸利息能抵稅金額:(R*0.5)-S=10.5萬
哪些貸款利息無法抵稅
有些房屋貸款利息無法抵稅，比較常見的是「房屋借款」利息，房屋借款與房屋貸款的差別在哪裡… 房屋借款，是用自己房子，向貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)借款。 跟房屋貸款的差別在於… 房屋貸款是沒房子，跟貸款機構借錢買房子， 房屋借款是有房子，用房子跟貸款機構借款。 房屋抵押貸款(房屋借款)型態大致上分為房屋增貸、房屋轉增貸、修繕貸款、二胎房貸，這些房屋抵押貸款型態，衍生出5大房屋借款類型，分別為繳款型、增值型、救急型、高額型、信用型。
房屋貸款利息 不能抵稅的型態
房屋抵押貸款，通常以繳過房貸的房子，作為抵押品向貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)申請貸款，貸款型態大致分為房屋增貸、房屋轉增貸、修繕貸款、二胎房貸，如下一一介紹…
房屋增貸
是說房子已有房貸，房屋所有權人向原貸款機構另外申貸一筆貸款，貸款機構會針對房屋借款人先前已償還金額及房屋市價，重新評估審核，然後增貸出一筆資金給房屋借款人。
房屋轉增貸
除了將房貸轉移到新貸款機構降低利率、延長還款期之外，還會在新貸款機構，增貸出一筆額外的資金給房屋借款人。
修繕貸款
是將名下30年以上屋齡的房屋進行抵押設定，以取得資金來替房屋裝潢、整修。
二胎房貸
是原一胎房貸之外，再向貸款機構，就原房屋設定抵押貸款，新的貸款機構，債權清償順序，排在原貸款機構之後，又稱之為「二順位房貸」。
房屋貸款利息 不能抵稅的貸款類型
房屋抵押貸款，主要以房產的價值作為抵押品，運用房屋漲價增值或房貸繳滿期數..等等可貸款價值，向貸款機構取得資金，有關房屋抵押貸款取得資金的管道，貸先生大致整理如下:
向原貸款銀行申請增貸
向原本貸款銀行，再次申貸，銀行對房屋重新鑑價。若房屋貸款額度與市價有增貸空間，就可成功取得資金，增貸額度為房價7至8成。
轉到其他貸款機構增貸
將貸款轉移至另一貸款機構(融資公司、銀行)，增加額度、降低利率，額度利率優惠取決於房價。
銀行申請二胎貸款
在原貸款增貸遭到拒絕，這時可以找承作房屋二胎的銀行增貸，不過，銀行二胎貸款額度較低、利率較高。
融資公司申請二胎貸款
若銀行房屋二胎貸款的額度不夠，可以向融資公司申請房屋二胎貸款。條件好的話，額度可以達到房屋的市價，利率每月最低也只要0.8%起。
代書房貸申請房屋信貸增貸
提供房屋作為擔保品，向貸款機構申請房屋信用貸款。一方面可以提高額度，利率也會比個人信貸來得低。
房屋貸款利息 不能抵稅的5大類型
從房屋抵押貸款的角度，有5種不同房屋借款類型，所衍生的房貸利息，不能抵稅包含…
繳款型房屋借款
如果您房貸繳款正常，在銀行的信用好，又有一些存款財力。您屬於繳款型資金取得者，適合申請「原銀行增貸」取得資金，利率較低約1.4%~2.5%之間，額度約房屋現價 50%~80%，分期在20~30年之間。
增值型房屋借款
如果您房產在所屬區域漲價增值，房貸繳款無遲繳狀況 ，而且繳款超過三年以上，無違約金狀況。您屬於增值型資金取得者，適合申請「房屋轉增貸」取得資金，利率約1.4%~2.5%之間，額度約房屋現價 50%~80%，分期在20~30年之間。
救急型房屋借款
如果您需要一筆資金，解決短期資金缺口，等到一段時間過後，又有另一筆收入進來，您屬於救急型取得資金者，適合申請「銀行二胎貸款」，額度約房屋現價80~110%，利率1.44%起，繳款分期3~10年間。
高額型房屋借款
如果您需要一大筆資金，解決投資問題，等到一段時間過後，又有足夠的資金還清債務，您屬於高額型取得資金者，適合申請「融資二胎貸款」，額度約房屋現價80~130%，利率約2.5%起，繳款分期3~15年之間。
信用型房屋借款
如果您在銀行往來信用良好，在銀行信用評分上，有不錯的表現，又有足夠的收入還清債務，您屬於信用型取得資金者，適合申請「房屋信貸」，額度約房屋現價80~130%，利率約2.5%起，繳款分期3~10年年之間。
5大類型 您屬於哪一型?
哪一類型房屋抵押貸款適合您呢? 這要看您的財務狀況而定，不管屬於哪一型房屋借款者，最好能先預約貸先生免費AI線上試算方案，分析出一個適合您的借款方案，方能充分利用借款類型分析優缺點。以下貸先生製成房屋借款人專案表，提供大家參考…
| 原行增貸 | 房屋轉增貸 | 銀行二胎 | 融資二胎 | 房屋信貸 | |
| 借款類型 | 繳款型 | 增值型 | 救急型 | 高額型 | 信用型 |
| 繳款正常 信用好、有財力 | 房屋有殘值 長期週轉 | 短期週轉 月付額高 | 短期週轉 月付額高 | 短期週轉 信用條件好 | |
| 額度 成數 | 低 | 低 | 中 | 高 | 中 |
| 50%~80% | 50%~80% | 80~110% | 80~130% | 80~110% | |
| 年息成本 | 低 | 低 | 低 | 中 | 中 |
| 1.4%~2.5% | 1.4%~2.5% | 1.44%起 | 2.5%起 | 2.5%起 | |
| 分期年限 | 長 | 長 | 短 | 中 | 短 |
| 分期20~30年 | 分期20~30年 | 分期3~10年 | 分期3~15年 | 分期3~10年 |
房屋借款5大類型案例介紹
貸先生20年的銀行金融與法務專業經驗中，有許多不同類型房屋抵押貸款申請成功案例，透過這些成功案例，房屋借款申請人，可以更清楚的知道自己屬於哪一類型，如何運用適合的房屋抵押貸款類型，取得資金，接下來就5大類型房屋借款，介紹成功案例，首先介紹繳款型房屋借款…
馮小姐屬於「繳款型房屋借款人」房貸繳款正常，適合向原貸款銀行申請增貸。馮小姐是一名寵物店的副店長，因為要跟朋友一起合資創業，所以急需在原銀行增貸一筆100萬的資金使用。不過，馮小姐名下雖有房屋可以增貸，但礙於房屋尚有前貸餘額570萬未結清，且薪水是領現金、無薪轉勞保的狀況，要在限期的一周內跟原貸款銀行申請房屋增貸取得資金使用，根本是不可能的事。 但馮小姐認為此時創業是好時機，不願放棄申請原銀行增貸，於是上網搜尋如何解決資金周轉問題，在搜尋過程中找到了我們《貸先生》的房屋貸款文章，從貸先生免費AI線上試算諮詢服務中瞭解，發現自身條件似乎能以原貸款銀行房屋轉增貸的方式處理，但礙於馮小姐的薪轉狀況容易遭到銀行退件，因此貸先生先提升馮小姐自身的信用條件，再透過銀行協商，成功申請原貸款銀行增貸100萬，解決馮小姐一周內的資金周轉問題! 事後馮小姐慶幸自己能在關鍵時刻找到貸先生幫忙，也讚許專員在喬件過程中細心地提點需要注意的事情，表示未來若有朋友碰上資金困難，一定優先推薦貸先生協助處理! 我們也相當感謝馮小姐願意相信專業，讓貸先生協助化解這次資金危機!
增值型房屋借款
| 成功房屋轉增貸320萬 |
| 林小姐 |
| 台南市東區 |
| 銀行房屋轉增貸320萬元 |
| 房屋貸款 |
林小姐房產所屬區域漲價增值，信用卡跟原房屋貸款都繳款正常，依據房屋借款類型分析，林小姐屬於「增值型房屋借款人」，經貸先生仔細評估後發現，林小姐雖然是待業中，但很適合以「房屋轉增貸」取得資金，不但可以有效降低原來銀行一胎貸款的利息，還能輕鬆取得更多資金。 林小姐是一名單親媽媽，因公司人事縮減遭到裁員已經2個月，為了支應生活開銷想利用名下房屋進行貸款，原本以為房子已經向銀行借過錢了，加上目前無業應該只能辦理民間的二胎貸款。好在林小姐在友人的介紹下，第一時間進行貸先生免費AI線上試算諮詢服務，評估過後認為房屋轉增貸方案相當可行，貸先生便立即處理送件及提升信用等相關作業，最終在與銀行的溝通與爭取之下，順利協助林小姐房貸轉移到另一間銀行，成功核貸320萬元、並降低每月利息，化解了林小姐的資金危機!
救急型房屋借款
| 想買房投資欠缺資金 成功申貸銀行二胎房貸380萬 |
| 潘先生 |
| 高雄鳥松 |
| 銀行二胎房屋貸款380萬 |
| 房屋貸款 |
潘先屬於救急型取得資金者，適合申請銀行二胎貸款，獲得一筆資金，解決短期資金缺口，等到一段時間過後，又有另一筆收入進來時，可以慢慢還清貸款。 根據貸先生免費AI線上試算諮詢服務資料庫分析顯示，潘先生雖可用該名下的房屋再辦一筆貸款買房，但名下的房屋尚有230萬的貸款尚未結清，如此情況若自行向銀行辦理，很可能無法貸款到他想要的額度！ 好在我們貸先生已有20年銀行執業經驗，非常清楚這樣的情形可以如何處理，首先，我們盡力協助客戶提供相關文件，以提升潘先生的信用條件，接著積極與銀行溝通喬件，終於在多次的協商後成功申貸【銀行二胎房屋貸款380萬】，有了這筆錢再加上潘先生的自備款，潘先生很順利的買下了心儀的房屋，圓滿達成買房投資的目標！ 潘先生是一名國家實驗研究院的研發人員，因近期相眾一間房屋，想買來進行投資，但由於不確定在哪一間銀行辦理額度較高，便向友人打聽有沒有銀行房貸推薦的可以介紹一下，剛好一位友人曾向貸先生辦理過貸款，認為我們專業外、服務也相當親切，便傳了貸先生的Facebook 給潘先生參考。 潘先生看了貸先生的Facebook、LINE、貸款文章後，覺得我們相當用心、且貸款方面的資訊也介紹得相當完整，便透過 LINE 與我們進行 免費貸款諮詢服務，以進一步了解詳情。
高額型房屋借款
| 急需大額醫療費用 成功申貸融資二胎房屋貸款250萬 |
| 鄒先生 |
| 桃園楊梅區 |
| 融資二胎房屋貸款250萬 |
| 房屋貸款 |
鄒先生是一名自營商，需要一大筆資金，做為醫療開刀費用，等到一段時間過後，又有足夠的資金還清債務，根據貸先生免費AI線上試算諮詢服務資料庫分析顯示，鄒先生適合申請「融資二胎貸款」。 鄒先生想以名下房屋進行貸款，但礙於房屋仍有農會貸款200萬尚未清償，民間也有私人借貸50萬，再加上自營商身分無勞保、薪轉，這樣的狀況想成功與辦理銀行貸款是非常困難，貸先生建議鄒先生可以考慮融資二胎房貸，不但核貸快速、審核寬鬆過件機會高，也更能滿足鄒先生大額的資金周轉需求。 鄒先因太太發生意外出車禍，急需一筆醫療開刀費，於是尋求專業貸款公司協助，經過幾間比對後，發現貸先生提供 免費貸款諮詢服務，便透過LINE順利與貸先聯繫，鄒先生聽完融資二胎貸款方案，覺得相當可行，馬上同意以此方案進行，接著貸先生協助鄒先生提升信用，與融資公司進行溝通喬件等事宜。最終成功申貸融資二胎房屋貸款250萬，不僅解決了即時醫療資金需求，更成功將鄒先生名下民間債務清償，幫助客戶免於被壓榨、收取高額利息的風險！
信用型房屋借款
| 投資失利資金套牢 代書房貸100萬即刻解套 |
| 湯先生 |
| 新竹市東區 |
| 代書房屋貸款100萬 |
| 代書貸款 |
湯先生是國營企業中鋼公司的一名老員工，收入穩定，在銀行信用評分上，有不錯的表現，每月又有足夠的收入還清債務，根據貸先生免費AI線上試算諮詢服務資料庫分析顯示，湯先生屬於信用型取得資金者，適合申請「房屋信貸」。 湯先生名下有一棟房屋可以利用，加上湯先生的職業條件不錯，便建議辦理代書房屋貸款先行清償名下的信用貸款、卡債，以延長貸款年限、同時降低月付金！湯先生聽完覺得方案十分可行，便放心交給貸先生代書團隊處理，順利在３天內核貸【代書貸款100萬】，解決了迫在眉睫的困境，即時化解了湯先生的債務危機！ 湯先生在中鋼公司服務了近25年之久，歷年來可觀的紅利及年終獎金，替湯先生積累了不少的積蓄。為了進一步增加財務提升退休後的生活品質，湯先生開始將積蓄投入股市，起先獲益狀況還不錯，便不斷加碼投資，料想不到投資失利、資金套牢的現況竟會發生在自己身上！ 湯先生盡力動用手邊的信用卡、現金進行周轉，無奈仍無法填補資金缺口，連帶影響了卡債也沒辦法正常繳款，瀕臨債務協商的窘境… 為了脫離循還利息不斷增加的窘境，湯先生向友人詢問除了銀行以外，是否有其他方式的取得資金，恰好友人是我們《貸先生》的老客戶，推薦透過LINE與我們免費諮詢，評估如何解決債務問題。
房屋借款 申請條件
- 申貸人年齡：年滿20歲即可
- 個人信用：信用瑕疵、無收入、目前失業者皆可辦理
- 房屋狀態：房屋鑑價有殘值即可申貸
房屋條件
- 房屋有增值空間
- 房屋座落地點佳
- 地區發展有前景
- 房貸還款金額
房屋借款流程
房屋抵押貸款申請！只要7步驟，即可輕鬆申辦房屋借款！
借款人分析
文件申請
準備土地謄本、財力證明、身分證影本，申請房屋抵押貸款。
房產鑑價
提出申請後，貸先生根據您的房屋借款類型，依據建地面積大小、座落位置、使用分區，參考成交價評估房產價值。
額度審核
完成估價後，辦理房屋抵押貸款，貸先生根據房屋借款人類型，決定您的借款類型，有些房屋借款會透過聯徵查信用紀錄及近期的貸款記錄，若是辦理融資二胎房貸、代書房屋信貸，貸先生則不看聯徵紀錄。
對保簽約
審核通過後，貸先生專員會聯絡房屋借款人，約定對保時間、完成簽約。
設定房產
這個階段，貸先生根據房屋借款人類型，安排專業人員處理房屋借款事宜，如果是辦理代書房屋信貸，會配發國家考試合格地代書，陪同房屋借款人到地政事務所，設定抵押權，房屋借款人須提供土地權狀影本供銀行進行抵押設定。
撥款入帳
上述手續完成後，便撥款至房屋借款人指定銀行帳戶，確認申請人是否有收到款項。
房屋借款VS.還款方案
不管您是屬於哪一類型的借款人，借款之前，務必先想好如何還款。如果您是資金不足的借款人，建議以本金利息平均分攤的方式，還掉借款。這種還款方式，會在合約規定的利率下，每月支付一定金額，雖然付的利息錢比較高，但是可以運用分期小額支付的模式，一筆一筆把債務還掉。 如果您借款之後投資，不久會有一筆收入近來，建議可先還本金，減少貸款總額，降低利息支出。您可以採取以月計息還款，利息隨每月本金減少降低。如果您想提前還款，記得看看貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)是否有提前還款的違約金，一般來說，銀行還款期限設定，最低在12~18期之間，約一年半左右的時間，如果您有提前還款的把握，請多注意貸款機構還款期限設定以及違約金規定。
24HR免費諮詢預約
| 房屋貸款免費諮詢服務! 財務問題交給最專業的貸先生！ 貸先生擁有超過20年的銀行金融與法務專業經驗，提供免費貸款諮詢服務及房屋貸款服務，結合AI辨識技術，致力協助客戶快速解決資金與債務問題! 將心比心! 為您規劃最合適的貸款方案! 除了房屋貸款服務之外，貸先生還有信用貸款、汽車貸款、企業貸款、債務整合等專業貸 款服務，能夠在第一時間提供最即時的協助，如果您有任何財務問題，都歡迎免費諮詢貸先生，讓我們成為您一生中重要的合作夥伴。 專業顧問貸您守護幸福，貸先生 Line官方帳號諮詢: @mrd.cash (點擊諮詢) 貸先生FB: 最新貸款優惠資訊 貸先生Youtube: 貸款新知趣 |
關於貸先生團隊
貸先生擁有20年以上經驗的銀行金融專業資歷團隊，以銀行體系出身的理財顧問規劃師，配合專業代書地政士與法律顧問團隊，成為公司基本組織架構，提供客戶最專業且迅速的高品質貸款服務，成為財務上的專屬私人顧問。透過獨特銀行專業度，結合各產業的專業知識，以關懷客戶為起點，從宏觀的格局整合財務及信用管理，設計專屬的全方位財務規劃。>>了解更多「貸先生」
延伸閱讀
