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房屋貸款升息,房貸繳不出!還款3招傳授:避免被法拍

全球貸款利率漲升,因房屋貸款升息壓力,導致許多貸款戶,將面臨房貸繳不出來的窘境。 貸先生二十年協助貸款者經驗,遇到這波房貸升息,看到有些人房貸快繳不出來,房屋有被法拍的危險。這裡有還款3招,想教給大家。貸款申請者只要了解房房屋轉貸房屋增貸房屋轉增貸這三大理債還款招數,不用擔心房屋被法拍。本篇文章貸先生為您整理了「房貸還款3招」、「房貸沒繳會怎樣」以及「4種延遲房貸的辦法」,幫助大家全面評估,解決房屋貸款疑難雜症!

房貸還款3招:避免被法拍

房子不只是負債,也是資產。當房貸壓力重時,可以房地產理債三大招:房屋轉貸房屋增貸房屋轉增貸,將房子存在價值及增值部分,轉為現金資產,取得現金價值,降低每月還款金額,避免被法拍。

房屋轉貸

房屋轉貸,是買房子貸款之後,為了省利息錢,拉長還款年限,把原房貸轉貸到新融資機構,新融資機構針對申請人房產重新鑑價,再貸出現金給申請人理債,避免資產被法拍。以轉貸 400 萬元為例,利率每降低一碼(0.25%),一年約可省下一萬元利息支出,為了讓申請人精準算出自己的額度,找到最佳房屋轉貸專案。建議房屋轉貸申請人可先填寫以下貸先生AI雲平台專案試算表格:

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貸先生AI雲平台初步轉貸試算: 【月付減少金額】-【轉貸成本】=【多餘可用現金】

月付金額

  • 300萬房貸,利率降低四碼(1%)
  • 每月繳款減少 300萬*0.01=3萬

轉貸成本

  • 代書設定費: 2,500元~ 6,000元     
  • 塗銷費: 2,500元左右
  • 違約金: 轉貸(400萬) x 0.5%~1% 
  •  手續費: 5,000元~10,000元 
  • 地政設定規費: 轉貸(400萬) x 0.12%

可用現金

  • 利率下降,月付節省 3萬
  • 扣掉轉貸成本約  1.5 萬
  • 每月多出可用現金   3-1.5=1.5萬


推薦閱讀:房屋變現金三大技巧!! 房屋轉貸、房屋增貸、房屋轉增貸

房屋增貸

房屋增貸房貸繳一段時間,再用原房貸增加貸款,擠出更多現金價值。如果原房貸本金繳款數量大,或者是房屋因房價高漲,艦價後有多餘現金價值,可運用「房屋增貸」這個技巧理債,整理如下:

A.原行增貸

當初買屋,向銀行申請房貸房貸繳過一段時間之後,再以這棟房子抵押,向原貸款銀行,申請一筆新房屋貸款

B.銀行二胎增貸

在原貸款增貸遭到拒絕,這時可以找承作房屋二胎的銀行增貸,不過,銀行二胎貸款額度較低、利率較高。

C.融資二胎增貸

若銀行房屋二胎貸款的額度不夠,可以向民間融資公司如貸先生申請房屋二胎貸款。條件好的話,額度可以達到房屋的市價,利率每月最低也只要0.8%起。

D.房屋信貸增貸

提供房屋作為擔保品,向銀行申請房屋信用貸款。一方面可以提高額度,利率也會比個人信貸來得低。

 【理債A方案】【理債B方案】【理債C方案】【理債D方案】
變現族群原行增貸銀行二胎增貸融資二胎增貸房屋信貸增貸
繳款正常
信用好有財力
短期週轉
月付額高
短期週轉
月付額高
短期週轉
信用條件好
額度
成數
 50%~80% 80~110%80~130%80~110%
年息成本
1.4%~2.5%1.44%起2.5%起2.5%起
分期年限

20~30年3~10年3~15年3~10年

房屋轉增貸

屋轉增貸這個融資市場,主要是市場競爭,申請人房地產有價值,這時在原房貸銀行之外的融資機構,願意提供更優惠的利率、更高貸款額度及更彈性的寬限期,給申請人,如果房屋貸款升息,還款人有經濟壓力,可運用自己不錯的房地產標的,轉成現金資產,活化自己的不動產,成為資金周轉最佳工具。以下將房屋轉貸、轉增貸不同的需求,做成表格,提供貸款人參考。

房屋轉增貸VS.房屋轉貸、增貸

 轉增貸轉貸增貸
利率降低利率降低利率視情況需求
資金有額外資金不需要有額外資金
年限不需要延長還款年限視情況需求
貸款
新貸款增額外資金新貸款換原貸款原貸款增額外資金
機構新融資機構新融資機構原貸融資機構
成本需違約金 (大約1~2萬)需付違約金 (大約1~2萬)管理費 5,000 元以上
條件房屋增值大,信用好利率需降0.5%才划算償還五成本金,信用良好
年限需拉長需拉長不需拉長
速度慢(5~8個工作天)慢(5~8個工作天)快(2~4個工作天)

房屋轉增貸 理債正循環

假設一間兩千萬的房子,最初貸款額度房屋價值 70%,等於貸款一千四百萬,三年後如果這房子增值超過原先價值,投資人會把這房子,轉移到另一家願意增貸的融資機構(貸先生),如果這融資機構重新估價,原先兩千萬的房子,增值到兩千五百萬,再按照 70% 的房價來貸款,投資人就可以拿到一千七百五十萬的貸款,扣掉原貸款一千四百萬,投資人手頭就有三百五十萬的閒錢可用,這三百五十萬可用於紓解每月房貸繳款壓力,另一方面,可做備用資金,用於日常支出或投資預算。

房貸繳不出來,遲繳會怎麼樣?

導致房貸繳不出來的原因有很多,而申貸人的問題不外乎就是3個方向,以下貸先生依照嚴重程度,依序為您解惑!

  1. 房貸繳不出來會導致信用破產嗎?
  2. 房貸繳不出來會有罰款嗎?
  3. 房貸繳不出來會變成法拍屋嗎?

房貸繳不出來會導致信用破產嗎?

有可能,不過只會發生在貸款長期遲繳的對象。

一般來說,如果房貸遲繳一個月以上,聯徵中心便會對申貸人做聯徵註記,縱使申貸人事後補上了欠繳,這筆黑歷史也會在聯徵中心留存3年以上,期間沒有再發生貸款遲繳才會消失,使得日後有資金需求想與銀行往來,無論是貸款利率、額度都受到影響!

房貸繳不出來會有罰款嗎?

房貸遲繳通常會有利息、違約金等罰則,不過是否有罰款仍需視「合約內容」而定。

以銀行的規定來說,貸款遲繳6個月內需支付「滯納金」,也就是利息的10%作為罰款;如果是貸款遲繳超過6個月以上,則須支付利息的20%作為罰款。

不過一般只要在收到貸款遲繳通知的一周內補繳,通常就能避免違約金的問題!

房貸繳不出來會變成法拍屋嗎?

如果長期放著不處理就會變成法拍屋!

若申貸人的房貸遲繳3個月以上,申貸人未進行任何處置時,銀行就會向法院聲請查封拍賣,通常3~6個月會生效。因此建議您在發現繳款可能有異狀時,主動與銀行協商「延長還款期限」、「暫時降低利率等」,才能避免房屋被法拍的窘境。

 

房貸繳不出來,該如何解決?

上面我們說明了房貸繳不出來,可用理債三大招,擠出房產現金價值,接著貸先生將告訴您4種房貸繳不出來時的因應對策,您可依據自身情況評估採取何種方案!

1.只繳房貸利息免繳本金

一般銀行房貸會提供申貸人「最長5年的房貸寬限期」,在寬限期期間,申貸人可以只繳房貸利息、不需要繳本金,但緩繳的本金仍然會平均攤還在寬期限後的月付金內。

因此建議您除非是碰上緊急的財務危機,例如疫情繳不出房貸,在使用這個方法較為合適。

2.向銀行協商展延房貸年限

向銀行協商展延房貸可以採取2種方式,第一種,是詢問銀行能否房貸繳款頻率改為季繳or半年繳,來減輕短期還款造成的負擔。

第二種則是與銀行協商「延長還款期」,例如將原本20年的房貸申請延長至30年,也是減輕每月繳款負擔的好方法!

3.房屋轉貸降月付金、延長寬限期

若貸款銀行無法接受寬限期展延,此時透過「房屋轉貸」與其他銀行協商新的貸款方案,便有機會降低貸款利率、展延貸款寬限期!

如果認為房屋沒有利用價值,不想繼續繳房貸,也可將房產拍賣清償貸款、換取現金,不過要特別注意「房貸未清償拍賣」有許多眉角,建議您深入瞭解才不會發生賣屋烏龍事件。

4.以貸款做資金周轉

若您的信用正常,且貸款及信用卡繳款狀況穩定,也確定不久內有資金能夠自由運用,那麼先申請信貸來做資金周轉也是不錯的辦法。但要注意一般信用貸款的利率大約在2%~13%,並不如房貸優惠,因此建議為了維持信用良好可以做短期周轉,但以長期來看應該盡快繳清才能避免負債越積越多。

 

房貸繳不出來?貸先生協助您展延房貸!

若貸款銀行無法通融寬限期,此時透過「房屋轉貸」與其他銀行協商新的貸款方案,便有機會降低貸款利率、展延貸款寬限期!

此外若您想增貸更多資金進行運用,也可考慮審核相對寬鬆、資金額度高於銀行8成的融資房貸代書房貸

以下貸先生為您統整3大管道利率、成數、年限概況,方便您一次比較,評估最適合的貸款方案:

項目銀行房屋貸款融資公司房屋貸款民間代書房屋貸款
貸款利率1.4%~2.5%(年利率)7%~14%(年利率)月息0.4%~1%起
還款年限20年10年~40年 一般是分7年/84期不限,隨借隨還不綁約
辦理時間最高為鑑價金額*80%最快5天內即可核貸撥款1~3天(含鑑價時間)
貸款額度分期每月攤還(本息攤還)最高300萬。房屋所在地為台灣本島,最高額度為鑑價130%。房屋價值夠額度最高90%
還款方式依銀行計息方式採本息均攤採本息均攤,前期可只還本採本息均攤,前期可只還本
申請限制信用及收入正常者可申請門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低,利息比民間放款低年齡20-65歲,不看個人信用及收入狀況, 只看房屋價值
適合對象你所擁有的房屋無任何房屋貸款。 房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一20~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。信用不佳或產權不完整的申貸人
申貸費用帳管費、開辦費、代書費 、規費帳管費、開辦費 、代書費、規費服務費、 代書費、 規費
過件率需拉聯徵,需符合銀行規章,門檻較高免徵信,不影響連徵,申請條件寬鬆,過件率高申請條件最寬鬆,只要房屋有殘值就可辦理

以上就是房貸繳不出時可以如何應對的相關介紹,我們將以20年銀行與金融法務執業經驗,結合AI科技,專業整合銀行、融資、代書3大管道,為您分析最適合的貸款方案,解決您房屋貸款任何疑難雜症!若您有疑惑想進一步了解,或是您的房屋、土地屬於建地農地、林地持分,我們有免費線上貸款諮詢服務,歡迎填寫以下表單: 

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關於貸先生團隊

貸先生擁有20年以上經驗的銀行金融專業資歷團隊,以銀行體系出身的理財顧問規劃師,配合專業代書地政士與法律顧問團隊,成為公司基本組織架構,提供客戶最專業且迅速的高品質貸款服務,成為財務上的專屬私人顧問。透過獨特銀行專業度,結合各產業的專業知識,以關懷客戶為起點,從宏觀的格局整合財務及信用管理,設計專屬的全方位財務規劃。

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  1. 智能AI媒合服務:結合大數據、AI智能分析,快速篩選最佳貸款方案。
  2. 全天候服務:24小時專人在線服務,可透過LINE,FB,官網等方式,取得聯繫。
  3. 專業誠信服務:秉持誠信、專業的原則,用心為您規劃貸款方案。
  4. 流程公開透明:貸款流程透明化,讓您隨時掌握最新進度。
  5. 辦理快速簡單:線上諮詢、辦理免出門,一對一的高品質服務,提升承辦效率且絕對保密。
  6. 絕不事前收費:諮詢、評估、審核到放款前,絕不提前收費。
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