「房屋抵押貸款」因為能夠享有高額度、低利率的貸款方案，因此成了許多有房一族的貸款首選!不過「房屋抵押貸款」和一般所謂的購屋房貸用途不同。究竟房屋抵押貸款是什麼?銀行與民間貸款又有何區別?本篇文章貸先生統整了銀行、民間房屋抵押貸款的差異，同時說明2管道貸款條件、辦理的細節流程！幫助您全面評估、安全申貸，找到最合適的貸款方案！
內容目錄
房屋抵押貸款是什麼？
「房屋抵押貸款」是申貸人將名下房屋做為擔保品，向金融機構(銀行/民間) 進行抵押設定，以取得資金的貸款方式。與一般購屋時的「房屋貸款」略有不同，「購屋房貸」的資金用途主要為預支購屋資金，｢房屋抵押貸款｣的資金則可自由運用，常用來整合債務、做為創業基金、留學基金等。
而房屋抵押貸款的種類繁多，貸款成數、利率、條件也會依據各管道而有所不同，接下來貸先生將為您說明「銀行/民間房屋抵押貸款利率」為何。
銀行/民間房屋抵押貸款利率是多少?
各銀行房貸利率
銀行因需要遵守金管會的法規限制，貸款審核程序上較為嚴謹，會透過聯徵中心，查核申貸人的財務、信用狀態，來核定貸款是否過件以及能夠申貸的利率、額度。
尤其房屋抵押貸款，又會以房屋的「所處地段」「土地房型」「房屋屋齡」等評定最終的貸款方案。
以下貸先整理市面各家銀行「房屋抵押貸款方案」，方便您參考各銀行有何差異。看完之後緊接著看看民間房屋抵押貸款利率又如何吧：
| 貸款管道 | 貸款額度 | 貸款利率 |
| 中國信託 （分期攤還） | 85% | 1.68%起 |
| 中國信託 （隨借隨還） | 房屋鑑價80% | 2.30%起 |
| 渣打銀行 | 房屋鑑價85% | 未提供 |
| 合作金庫 | 房屋鑑價80% | 1.53%起 |
| 第一銀行 | 未提供 | 1.95%起 |
| 兆豐銀行 | 房屋鑑價80% | 1.35%起 |
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融資/代書房屋抵押貸款利率
一般民間貸款管道分為「融資公司」以及「代書」，因不受金管會管制，貸款審核條件更為寬鬆，不須拉聯徵紀錄，對申貸人的個人信用不特別要求，更為看重擔保品的殘值。
除此之外，貸款方案也更為多元，利率從年利率2.5%~16%都有，但貸款機構素質也因此參差不齊，建議您申貸前務必仔細確認。
以下提供貸先生的「融資/代書房貸利率」供您參考。根據民法的規定，若貸款機構的年利率超過16%時，就要小心是違法放款的高利貸！
| 貸款管道 | 融資公司 | 代書 |
| 貸款利率 | 年利率2.5％起 | 月息0.4%~1%起 |
| 貸款成數 | 最高房價130% | 最高房價90% |
| 申貸時間 | 最快3天內即可核貸撥款 | 最快5天內即可核貸撥款 |
銀行/民間房屋抵押貸款成數是多少?
銀行房屋抵押貸款的額度，因為法規限制最高會在5~8成之間不等，會依據申貸人的信用條件、收入狀況及房屋價值等因素影響而有不同。
另一方面，若是向民間機構辦理貸款，通常能取得高於8成的貸款額度，例如貸先生提供的「融資房貸最高130%、代書房屋貸款最高90%」，都相當適合有大額資金需求的申貸人！
| 貸款管道 | 銀行 | 融資公司 | 代書 |
| 擔保品種類 | 以房屋為主 土地較少 | 房屋、土地 | 房屋、土地、持分皆可 |
| 成數上限 | 85~90% | 最高130% | 最高90% |
房屋抵押貸款條件有哪些? 哪些情況無法辦理貸款?
銀行與民間貸款審核條件差異很大，關鍵在於銀行會依據申貸人的「聯徵紀錄」進行評估，如果在審核時發現有貸款遲繳、負債比過高等情形，貸款便很容易不過件。
再加上聯徵紀錄也是公開的，若申貸人向另一間銀行辦理貸款，新銀行一樣會發現曾經調閱聯徵的紀錄，此時不免懷疑申貸人是否有何債務、信用問題，導致申貸過件難上加難。
為確保您的貸款能順利過件，免於被退件而難以再申貸的窘境，以下貸先生統整市面銀行方案需要具備的4點條件，只要條件您都有符合，相信不論是銀行或是民間都能成功過件！
房屋抵押貸款的4個條件
- 房屋殘值低於8成
- 個人信用正常
- 有財力收入(勞保或薪轉證明)
- 近一年無房貸遲繳紀錄
哪些情況無法申請房屋抵押貸款？
- 無薪資轉帳、財力證明
- 已經有呆帳（銀行協商註記）
- 有強制停卡的紀錄
- 牽涉刑事案件，被列為警示戶
- 負債比過高超過 22 倍
- 曾經有遲繳紀錄 (包括房貸、信貸、信用卡)
- 銀行無往來紀錄，信用空白
- 常態使用信用卡預借現金
- 近期增貸貸款
- 多家銀行比較利率到處申請，聯徵 3 查以上
若您有以上困難而不清楚是否能夠辦理貸款，都歡迎與貸先生進行「免費貸款諮詢服務」，我們能以２０年的銀行與金融法務執業經驗，全力協助您取得資金，即時解決您任何財務上的疑難雜症！
房屋抵押貸款流程有哪些？自行申貸VS貸先生協助有何區別？
辦理房屋抵押貸款的程序相當繁瑣，您可以放心交給我們處理！
以下貸先生為您條列二胎房貸各階段的流程細節，若您覺得自行流程過程複雜繁瑣，也能透過下面貸先生二胎房貸流程，來辦理以節省您寶貴的時間喔！
房屋貸款流程全解析:
| 步驟 | 房屋貸款流程概要 |
| Step1. 選擇房屋貸款方案 | 選擇銀行及優惠的房貸方案，並備齊申辦房貸費用： 帳務管理費、徵信作業手續費：4,000元至6,000元。貸款設定登記規費：按設定金額的千分之一，500百萬貸款,約為5,000元。代書費：市場行情約2,500~6,000元。火險：每年投保一次，依目前費率每年保費500元。地震險：每年投保一次，依目前費率每年保費1,350元。 |
| STEP2. 文件資料準備 | 準備好申辦房屋貸款資料，大致都會有以下6項： 身分證第二身分證明文件(如駕照、健保卡等)印章買賣契約書影本土地及建物登記謄本 個人收入或財力證明如薪資單扣繳憑單薪轉存摺等(最近6個月的薪轉存摺封面及內頁明細，需補登到最新日期） 若提供保證人：請提供保證人之身分證、印章、個人收入證明。 |
| STEP3. 不動產估價及徵信調查 | 銀行會對借款人及房屋價值做評估： 不動產估價：對依房屋座落區域、生活機能、坪數等因素進行不動產估價。銀行將根據房地之所在地區、屋齡、屋況、用途等各項因素綜合評估房屋的價值，即所謂的鑑估金額，再依鑑估金額之一定成數核予可貸金額，目前最高可貸金額為鑑估金額之85%。 徵信調查：銀行會到聯徵中心電腦資料庫中查詢確認借款人與保證人有無不良信用紀錄。要注意的是，不少人在申辦銀行貸款的時候，會同時和多家申請，但這麼做會增加聯徵紀錄，某些銀行會以「聯徵次數過多」為由來拒絕當事人的貸款申請，雖然這不是絕對的，但要特別注意。雖然很多人是為了比較哪家銀行給的貸款額度最高，利率最低， 所以才會向好幾家銀行申辦貸款，但「聯徵次數過多」可能讓銀行端懷疑是否已之前已有多家銀行查完資料不願意貸款給你 |
| Step4. 銀行審核 | 銀行依會根據借款人與保證人的信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價等因素決定貸款案件核準與否，並決定貸款利率、貸款期間(20年或30年..)、寬限期(2年至5年) |
| STEP5. 簽約對保 | 經銀行核准後，雙方對增貸金額及利率沒問題後，就會相約簽約對保，赴約時申貸人記得準備：借款人和保證人的身分證正本第2證件(駕照或健保卡)私章 簽約後，房貸專員會幫借款人開設帳戶，作為日後撥款與繳款的帳戶。借款人務必得和銀行再次確認貸款條件及提前清償貸款是否有違約金的等相關規定。 |
| Step6. 設定抵押權 | 對保完成的下一步就是做抵押權設定，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，而貸款額度也約為房地鑑價的8成，因此抵押權設定的最高金額也可視為房屋的鑑估金額。 設定抵押權所需證件、費用： 登記申請書。抵押權設定契約書申請人身分證明文件（身分證影本或戶口名簿影本)土地、建物所有權狀或他項權利證明書。義務人印鑑證明（義務人未能親自到場核對身分時檢附)。地政規費 (依據設定金額繳交1╱1000的規費) |
| Step7. 核貸撥款 | 抵押權設定完成後，銀行端在撥款當天會以電話向客戶確認撥款事宜。 撥款後借款人與銀行的貸款契約開始生效，借款人需每月在應繳日前，將應繳金額存入帳戶中，銀行會自動將貸款本息從借款人帳戶中扣繳。 |
貸先生房屋抵押貸款6步驟輕鬆搞定申貸！
以下貸先生為您條列房屋貸款的各階段流程，在貸款前先準備好文件，可以加快您核貸的時間喔！
- 提交申請：準備土地謄本、財力證明、身分證影本，向貸先生申請房屋貸款。
- 土地鑑價：提出申請後，貸先生會根據建地面積大小、座落位置，使用分區等因素評估土地價值，或參考近期的土地成交價。
- 送件審核：完成估價後，貸先生會依據您的貸款方案，進行融資公司送件或是承辦代書媒合等事宜，過程中不需審核您的聯徵紀錄。
- 簽約對保：審核通過後，我們的專員會和你聯絡，約定對保時間、完成簽約。
- 抵押設定：這個階段，我們會配發國家考試合格地代書陪同您到地政事務所，設定抵押權，須提供土地權狀影本供銀行進行抵押設定。
- 核貸撥款：上述手續都完成後，便會撥款至您指定的銀行帳戶，此時貸先生會向您確認是否有收到款項。
房屋抵押貸款常見問題Q&A
Q1.銀行貸款遭到拒絕怎麼辦？
一般銀行貸款被拒絕的原因最常見為 貸款成數不足、負債比過高、信用瑕疵等，此時轉往貸款審核相對寬鬆的民間機構，便能以更快的速度成功取得貸款資金，同時確保過件高於銀行8成的貸款方案！
推薦閱讀：為何不推薦直接找銀行申辦二胎房貸？
Q2.銀行房貸抵押貸款額度不足怎麼辦？
銀行房貸若是透過「房屋增貸」「房屋轉貸」都無法順利取得想要的貸款金額時，建議可以透過「二胎房屋貸」將房價成長的價值都變現出來。貸款管道若是選擇民間機構不僅過件機率更高外，平均核貸時間３～５天也能更即時解決資金問題
Q3.持分房屋可以貸款嗎?
辦理銀行持分房屋貸款不容易，因為對銀行來說，不管是公同共有、分別共有，產權都算是不完整的，因此如果要申辦房屋貸款，只有所有持分人出面對保設定，共同簽署同意書形成完整產權才有辦法貸款。
所有說如果只有其中一個持分人想要貸款，但是手上只有持有1/2、1/3或是1/4的權利就無法貸款嗎？ 答案是可以的! 銀行無法貸款主要原因是審核條件嚴格導致，而民間貸款公司較銀行寬鬆，只要找到專業、合法的融資公司(貸先生)，就可以利用個人持分的產權申辦借款，而過程我們也會保密，讓您安心不被其他持有人知曉喔!
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