持分土地貸款如何申辦？農會、銀行、民間機構比較，找出合適管道

臨時需要資金周轉，但手頭沒有足夠現金，想拿持分土地去貸款，但不知道有哪些管道可以申辦，以及能貸到幾成嗎？本文將介紹公同共有土地貸款和分別共有土地貸款的差異，並分享3個持分土地買賣管道，最後整理農會、銀行、民間貸款機構的持分土地貸款利率、成數、額度，幫助您選擇合適管道，順利取得資金。

持分土地是什麼？公同共有土地貸款 VS 分別共有土地貸款

持分土地是指「2人以上共同持有一塊土地」的情況，意即每個人都擁有一部分產權，而每人產權都是不完整的不動產。持分土地又可分為「公同共有土地」與「分別共有土地」2種：

1. 公同共有土地貸款

公同共有土地是指持有人「共同擁有」全部土地的所有權，但沒有明確的持分比例，當其中一位持有人要處置土地時，須先經過其他持有人的同意才能處置。不過，若是其中一位持有人擁有超過土地總面積3分之2的特殊情況，便可自行處置土地。

2. 分別共有土地貸款

分別共有土地是指持有人「分別擁有」特定比例的土地所有權，因為有明確比例劃分，因此當其中一位持有人要處置土地時，無須經過其他持有人同意，就能自行買賣、貸款。

舉例來說，若兄弟分別擁有50%土地所有權，哥哥想拿所持有的土地去申請貸款，無須經過弟弟同意便可進行。

持分土地買賣容易嗎？3種管道報您知

持分土地可透過以下3種管道進行買賣：

• 共同持有人：共同持有人享優先購買權，因此當想賣出持分土地時，可詢問其他持有人的購買意願。
• 自行找買家：當共同持有人不願購入土地時，可以自行尋找其他有意願的買家，不過對於不熟悉土地買賣法規的人而言，此種方式存在風險，建議事先諮詢專業律師或地方政府相關部門。
• 民間顧問機構：若急需用錢，但又不清楚相關法規，可請民間顧問機構協助處理土地買賣事宜，從尋找買家、市場評估到交易完成都有專業人士把關，迅速獲得所需資金。

持分土地可以貸款嗎？貸款成數是多少？

持分土地可以申請貸款，而貸款成數會根據土地價值、個人信用及財務狀況、申貸管道而異，以下整理各大申貸管道的貸款成數，讓大家有所參考：

• 農會、銀行：因農會和銀行的審核條件嚴格，除了土地價值外，更重視個人信用及財務狀況，因此若為信用瑕疵者，通常都無法通過申請。此外，大部分農會和銀行都不接受持分土地貸款，因此可貸成數也會較低，約落在4～6成。
• 民間貸款機構：民間貸款機構的審核條件較為寬鬆，更看重土地價值，因此信用瑕疵者也能申請，而且可貸成數更高，最高可達9成。

民間持分土地貸款優缺點一覽

如同前段提及的，農會、銀行通常不接受持分土地貸款，因此大多數人都會向民間貸款機構尋求協助。而民間貸款機構的持分土地貸款，具有以下優點：

• 申貸門檻低：持有人只需滿20歲，並且擁有足夠還款能力即可申請。
• 過件率高：因審核條件較為寬鬆，加上土地屬於保值資產，因此容易通過貸款申請。
• 可貸成數高：民間貸款機構的貸款成數最高可達9成，資金更充裕。
• 核貸迅速：民間貸款機構從接受申請到撥款，最快只需1天。
• 全程保密：申辦過程全程保密，使用單獨個人產權即可申貸，無須經過其他持有人同意。
• 還款彈性：民間貸款機構提供更長的還款期限，利於彈性調整未來財務規劃。

不過貸款也有風險，申貸前需先衡量自身還款能力，並選擇流程公開透明、利率合理、具有合法營業執照的民間貸款機構，才能將貸款風險降到最低，順利獲得金援。

持分土地貸款管道推薦｜一表掌握3大管道差異

看完以上介紹後，接下來用一張表格整理3大持分土地貸款管道特色，幫助大家迅速掌握差異：

從上表可以看出，相較於民間貸款機構，農會和銀行不僅審核條件嚴格，貸款成數、額度、核貸及還款時長也十分受限，因此若有短期周轉需求，或是臨時需要大量資金，尋找民間貸款機構（例如民間代書）會是更好的選擇。

持分土地貸款｜申請條件、資料、流程全彙整

上段說明農會和銀行的審核條件嚴格，接下來將分別介紹農會、銀行、民間機構的持分土地貸款申請條件，並整理出申辦持分土地貸款所需資料及流程，讓大家有所準備。

持分土地貸款｜申請條件

農會

• 年滿20歲之本國國民
• 申貸者須為農會會員，或農民保險被保險人
• 農地符合農業貸款專案資格，且土地非持分農地
• 建物有保存登記，且土地產權完整
• 無信用不良、有財力證明

銀行

• 須為20～65歲之本國國民
• 有明確的財力、收入證明
• 信用條件良好，無信用瑕疵或背負過高債務
• 須提供銀行地價證明、土地所有權狀或是建地興建計畫等資料
• 名下有土地持有權者（須具完整產權，不接受持分土地）
• 土地不可有民間私人設定

民間貸款機構

• 年滿20歲至65歲國民，不限職業
• 名下持有建地產權（持分土地亦可）
• 有明確的財力收入證明
• 不限信用，負債比過高、債務協商、呆帳、跳票等皆可申請
• 其餘財務條件皆為加分項目

 持分土地貸款｜申請資料

• 土地所有權狀正本
• 雙證件影本2份
• 自然人憑證IC卡
• 印鑑證明2份（不動產抵押設定用）、印鑑章
• 銀行存摺封面影本（撥款用）
• 戶籍謄本1份（全戶）
• 財力證明（例如薪轉存摺出入明細、財產清冊、個人所得清單，可作為加分條件拉高貸款成數）

 持分土地貸款流程

1. 提交申請：提交持分土地貸款所需資料，並說明貸款原因。
2. 評估地價：根據土地種類、面積、現況、近期買賣成交價、公告現值等因素進行估價。
3. 送件審核：根據申貸人和保證人資料、土地評估結果進行審核，銀行會在此步驟查詢申請人的聯徵紀錄，而信用瑕疵者通常無法通過審核。
4. 簽約對保：通過審核後，專員聯繫申請人並告知核貸結果。若申請人接受核貸結果，即可和專員約定時間、地點，完成簽約對保。
5. 抵押權設定：對保完成至撥款前，需要進行抵押權設定。抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。
6. 核貸撥款：確認前述手續完成即可撥款至指定帳戶。

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