買房貸款借40年，對於「首購族」來說，是不錯的選擇。40年房貸特色，可將貸款期限拉長，降低月付金，每月資金，可靈活運用。如果年利率1.9%，1000萬的房子，每個月只要繳29,968元房貸，為了讓更多人了解，如何運用這個貸款服務，貸先生就目前市面上，40年房貸產品，做一次總整理，讓房地產投資者參考。
內容目錄
什麼是首購族?
所謂首購族，非第一次買屋，而是指借款人「名下無自有住宅」。即使過去第一次購屋後賣掉，名下無任何房產，也可以申請。名下有登記土地、工廠，無登記自有住宅，一樣可以申請。個人與親友共同持有建物合計換算面積未滿40平方公尺的，可視為無自有住宅，一樣可申請40年房貸。
40年房貸 首購族投資技巧
對於有能力還款的人而言，40年房貸，除了降低月負擔之外，還可以成為一個投資理財工具。假設1000萬房子，在五年後轉手15000萬，價差500萬，扣掉5年還款金額近180萬，還有320萬利潤空間，這等於用180萬投資1000萬的房子，獲利約1.8倍。
房貸試算，以利率1.940貸款1000萬元為例
| 年限 | 20年房貸 | 30年房貸 | 40年房貸 |
| 年利率 | 1.94% | 1.94% | 1.94% |
| 每月還款 | NT$50,305 | NT$36,663 | NT$29,968 |
房貸損益試算，以利率1.940貸款1000萬元為例
| 5年前 | 五年後 | 價差 | |
| 房屋市價 | 1000萬元 | 1500萬元 | 500萬元 |
| 房貸繳款總額 | 0 | NT$179,8080(成本) | NT$ -179,8080 |
| 初估損益 | -1000萬 | NT$ -820,1920 | NT$320,1920(利潤) |
40年房貸 申辦銀行有哪些?
目前新光、高雄、富邦、星展、永豐、合庫、兆豐、等銀行都有推出40年房貸。
新光銀行-青年好貸首購房貸
特色:首次購屋專屬，最高可貸40年
| 適用對象 | 本國籍40歲以下首次購屋青年 |
| 最高額度 | 鑑價金額之80% |
| 貸款利率 | 一段式 2.24% 起 |
| 開辦費用 | 6,000元 |
高雄銀行 幸福高雄-首購房貸專案
(一)、貸款對象：
- 戶籍為高雄市民。
- 所購住宅位於高雄市轄區內。
- 名下首購自用住宅。
- 提供所得資料且負債比12倍以內者。
(二)、貸款期間:最長40年。
(三)、貸放成數:最高8成。
(四)、利率1.3%。
(五)、開辦費5,000元、查詢費300元
富邦銀行-Y世代蛋黃貸
| 適用對象 | 年齡≦40歲 |
| 貸款額度 | 鑑價金額之80% |
|---|---|
| 貸款利率 | 2.02% |
| 貸款期限 | 最長40年 |
| 申貸費用 | 每件收取帳戶管理費5,000元 |
貸款條件上，富邦銀行規定較為嚴格，申貸人須40歲以上，薪資年收入需大於或等於100萬元，職業偏好 醫師、律師、會計師、建築師，或任職企業屬「臺灣證券交易所臺灣高薪酬100指數」成分股，且非屬特定行業獎佣金制業務人員。
擔保品規定如下:
- 坐落地區
- 台北市: 信義區:/松山區/中山區/中正區/大安區/內湖區/南港區
- 新北市: 板橋區/新店區/永和區
- 桃園市:桃園區
- 新竹市:東區
- 新竹縣:竹北市
- 台中市:西區/西屯區/南屯區(限七、八期重劃區)
- 台南市:東區/中西區
- 高雄市:苓雅區/新興區/前金區/左營區/鼓山區。
- 房屋類型
- 限新購型，房屋總價：台北市≧2,500萬元，新北市≧2,000萬元，其他縣市≧1,500萬元。
- 排除小套房、工業住宅及不動分隔數單位出租及符合「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」
星展銀行 40年房貸
| 產品名稱 | 指數型房貸 |
| 貸款利率 | 1.94% 起 |
| 貸款期限 | 最長40年 |
| 最高額度 | 鑑價金額8成 |
| 還款方式 | 依年金法按月平均攤還 |
| 開辦費金額 | 新台幣4,500 元/筆 |
永豐銀行-首購房貸
永豐銀行貸款對象以「首購族」為主，所謂首購族，是指借款人名下無自有住宅，即使過去第一次買屋後賣掉，只要名下無任何房產，也可以申請40年房貸。名下有登記土地、工廠，無登記自有住宅，一樣可申請。個人與親友共同持有建物，合計換算面積未滿40平方公尺的，可視為無自有住宅，一樣可申請40年房貸。
| 適用對象 | 首購族 |
| 貸款額度 | 鑑價金額之85% |
|---|---|
| 最低利率 | 1.99 % |
| 貸款期限 | 最長40年 |
| 寬限期 | 3年 |
| 申貸費用 | 每件收取帳戶管理費5,000元 |
合作金庫銀行-首次購屋貸款
| 貸款對象 | 屬無自用住宅購屋貸款者。 |
| 貸款額度 | 房屋擔保貸款鑑價，最高可貸8成 |
| 最低利率 | 1.935% |
| 貸款期限 | 最長40年 |
| 擔保品 | 提供本人所有合法登記之建物及其基地 |
| 申辦費用 | 5,300元 |
遲繳房貸 如何展延成40年房貸 ?
以銀行的規定來說，貸款遲繳6個月內需支付「滯納金」，也就是利息的10%作為罰款；如果是貸款遲繳超過6個月以上，則須支付利息的20%作為罰款。不過一般只要在收到貸款遲繳通知的一周內補繳，通常就能避免違約金的問題！若申貸人的房貸遲繳３個月以上，申貸人未進行任何處置時，銀行就會向法院聲請查封拍賣，通常３～６個月會生效。因此建議您在發現繳款可能有異狀時，主動與銀行協商「延長還款期限」、「暫時降低利率等」，才能避免房屋被法拍的窘境。一般銀行房貸會提供申貸人「最長5年的房貸寬限期」，在寬限期期間，申貸人可以只繳房貸利息、不需要繳本金，但緩繳的本金仍然會平均攤還在寬期限後的月付金內。因此建議您除非是碰上緊急的財務危機，例如疫情繳不出房貸，在使用這個方法較為合適。
向銀行協商展延房貸年限
向銀行協商展延房貸可以採取２種方式，第一種，是詢問銀行能否房貸繳款頻率改為季繳ｏｒ半年繳，來減輕短期還款造成的負擔。 第二種則是與銀行協商「延長還款期」，例如將原本２０年的房貸申請延長至３０或40年，也是減輕每月繳款負擔的好方法！
房屋轉貸降月付金、延長寬限期
若貸款銀行無法接受寬限期展延，此時透過「房屋轉貸」與其他銀行協商新的貸款方案，便有機會降低貸款利率、展延貸款寬限期！如果認為房屋沒有利用價值，不想繼續繳房貸，也可將房產拍賣清償貸款、換取現金，不過要特別注意「房貸未清償拍賣」有許多眉角，建議您深入瞭解才不會發生賣屋烏龍事件。
40年房貸 其他適合專案
若貸款銀行無法通融寬限期，此時透過「房屋轉貸」與其他銀行協商新的貸款方案，便有機會降低貸款利率、展延貸款寬限期！此外若您想增貸更多資金進行運用，也可考慮審核相對寬鬆、資金額度高於銀行8成的融資房貸或代書房貸！ 以下貸先生為您統整3大管道利率、成數、年限概況，方便您一次比較，評估最適合的貸款方案：
| 項目 | 銀行房屋貸款 | 融資公司房屋貸款 | 民間代書房屋貸款 |
| 貸款利率 | 1.4%～2.5%(年利率) | 7%～14%(年利率) | 月息0.4%~1%起 |
| 還款年限 | 20年 | 10年~40年 一般是分7年/84期 | 不限，隨借隨還不綁約 |
| 辦理時間 | 最高為鑑價金額*80% | 最快5天內即可核貸撥款 | 1~3天(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 分期每月攤還(本息攤還) | 最高300萬。房屋所在地為台灣本島，最高額度為鑑價130%。 | 房屋價值夠額度最高90% |
| 還款方式 | 依銀行計息方式採本息均攤 | 採本息均攤，前期可只還本 | 採本息均攤，前期可只還本 |
| 申請限制 | 信用及收入正常者可申請 | 門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低，利息比民間放款低 | 年齡20-65歲，不看個人信用及收入狀況， 只看房屋價值 |
| 適合對象 | 你所擁有的房屋無任何房屋貸款。 房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一 | 20~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。 | 信用不佳或產權不完整的申貸人 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費、代書費 、規費 | 帳管費、開辦費 、代書費、規費 | 服務費、 代書費、 規費 |
| 過件率 | 需拉聯徵，需符合銀行規章，門檻較高 | 免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆，過件率高 | 申請條件最寬鬆，只要房屋有殘值就可辦理 |
40年房貸 如何申請?
借款人分析
填入房貸AI智能分析，檢測您是否適合40年貸款專案，或有其他貸款專案適合。
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申請文件
準備土地謄本、財力證明、身分證影本，申請房屋抵押貸款。
房產鑑價
提出申請後，貸先生根據您的房屋借款類型，依據建地面積大小、座落位置、使用分區，參考成交價評估房產價值。
額度審核
完成估價後，辦理房屋抵押貸款，貸先生根據房屋借款人類型，決定您的借款類型，有些房屋借款會透過聯徵查信用紀錄及近期的貸款記錄，若是辦理融資二胎房貸、代書房屋信貸，貸先生則不看聯徵紀錄。
對保簽約
審核通過後，貸先生專員會聯絡房屋借款人，約定對保時間、完成簽約。
設定房產
這個階段，貸先生根據房屋借款人類型，安排專業人員處理房屋借款事宜，如果是辦理代書房屋信貸，會配發國家考試合格地代書，陪同房屋借款人到地政事務所，設定抵押權，房屋借款人須提供土地權狀影本供銀行進行抵押設定。
撥款入帳
上述手續完成後，便撥款至房屋借款人指定銀行帳戶，確認申請人是否有收到款項。
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