根據聯徵中心，台灣2021的公寓貸款人數高達130,000人，房市熱絡，公寓房屋買賣也成了市場中的熱門選項，但什麼樣的房屋屬於公寓? 公寓貸款的貸款年限、成數、利率又是如何? 本篇文章貸先生將為您1次說明公寓抵押貸款的成數、利率以及年限，同時比較3大貸款管道 (銀行、融資公司、代書) 的貸款方案，幫助您全面評估、安全申貸，找到最合適的貸款方案！
內容目錄
公寓、透天、華廈、大樓分不清楚? 貸款前必須知道的事
貸款前先瞭解名下房屋屬於何種類型，才能蒐集到正確的相關資訊！
許多申貸人時常搞錯自身的房屋類型，錯把公寓誤認為華廈、大樓等名詞，以下貸先生整理【建築技術規則】法令內容，為您一次區分公寓、透天、華廈、大樓等各類型方屋有何差異：
- 公寓：指６樓（含）以下建築物，有複數個所有權人，稱為公寓，依法可以不設置電梯。通常市面上的公寓大多沒有裝設電梯，但若加了電梯，也可稱為電梯公寓。
- 透天：指６樓（含）以下建築物，僅有單一所有權人，稱為透天，依法可以不設置電梯。
- 華廈：指７樓以上、１１樓以下，依法必須設置電梯的建築物，一般業界都稱之為電梯華廈。
- 大樓：指１２樓以上，依法必須設置電梯的建築物，一律稱為大樓（或電梯大樓）。但也有不少房仲人員，將所有７樓以上建築均稱為大樓，其實以一般人習慣用語來講，並沒有太大差別，主要講的就是要有電梯就對了。
40年公寓貸款有可能嗎?
可以的！因為我們貸先生就協助不少人申辦過件４０年公寓貸款！
但是４０年公寓貸款因為屬於老屋貸款，承做風險較高，相對的還款年限、利率以及月付金壓力就會比較大。
以下貸先生整理了２種常見的銀行房貸款年限試算方式，您可比對自身情況斟酌是否申請銀行貸款。
公寓貸款年限試算
一般銀行公寓貸款年限會分成以下兩種
| 銀行房屋貸款年限試算方法 |
| 1. 房貸貸款年限+貸款人年齡<75 |
| 2. 房屋貸款年限+屋齡<50 |
以第一點舉例來說，若貸款人年齡為35歲的，貸款年限最長則為40年；若貸款人年齡為45歲，則貸款年限就只剩30年。
以第二點舉例來說，若名下房屋屋齡為20年的房屋，貸款年限最長則為30年；若屋齡已有30年，則貸款年限就只剩10年，簡單理解就是，屋齡越高，還款的時間就越短。
公寓貸款利率是多少?
公寓貸款的利率會依據申貸管道大致分為3個區間，其中銀行貸款的審核條件最為嚴格，會透過 聯徵紀錄 查核申貸人過往的貸款、信用卡使用情形，同時評估申貸人的財產、職業狀態來綜合評估核定最終的貸款利率。
以下貸先生整理了公寓貸款3管道的貸款利率，方便您一次瞭解差異：
- 銀行公寓貸款利率：1.4%～3%(年利率)
- 融資公司公寓貸款利率：7%～14%(年利率)
- 民間代書公寓貸款利率：1%~3%起(月利率)
公寓貸款成數是多少?
延續上面的情境，公寓貸款成數的多寡，申貸管道的差異甚大!
因為銀行在審核房屋貸款時，必須遵守金管會的法規限制，貸款有最高8成的房屋鑑價上限，相較之下民間融資公司、代書可以貸款8成以上房貸之外，貸款審核上也相對寬鬆，貸款過件機率更高！
以下貸先生統整 銀行、融資公司、代書3管道成數，這3項管道貸先生可以為您客製評估最合適的貸款方案，此外，若您有任何問題或是房屋/土地屬於持分等情形，都歡迎我們聯繫進行免費貸款諮詢！
- 銀行公寓貸款成數:最高可貸房價80% (近年統計落在6~7成)
- 融資公寓貸款成數:最高可貸房價130%
- 民間代書公寓貸款成數:最高房屋鑑價90%
2大關鍵影響公寓貸款成數,利率–建築結構、剩餘耐用年限
除了上述「貸款管道」會影響公寓貸款的成數、利率之外，銀行會將其坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，綜合評估公寓貸款的利率和成數。以下貸先生為您進一步介紹「各建築結構的耐用年限」：
建築結構從弱到強可分為：磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、以及鋼骨混凝土（SC）這5種，每種結構的耐用年限皆不同，可參見下表，當剩餘耐用年限越短，房屋殘餘價值也就越低，核貸金額相對跟著變少，有時候甚至只能貸到房屋總價的5到6成。
行政院頒布的「固定資產耐用年數表」
- 磚造房屋耐用年限：25年
- 加強磚造房屋耐用年限：35年
- 鋼筋混凝土RC房屋耐用年限：50年
- 鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋耐用年限：50年
- 鋼骨混凝土SC房屋耐用年限：50年
公寓貸款3管道貸款比較–銀行/融資公司/代書
前面我們瞭解了公寓貸款的成數、利率與貸款年限等資訊，也比較了各管道的貸款差異，最後貸先生統整了銀行、融資公司、代書３大管道的房屋貸款方案，您可比較各管道差異、依據自身狀況選擇合適的貸款方案。
| 銀行房貸 | 融資房貸 | 民間房貸 | |
| 擔保品種類 | 以房屋為主 | 房屋、土地 | 房屋、土地、持分皆可 |
| 核貸利率 | 年利率1.44%起 | 年利率2.5％起 | 月息0.4%~1%起 |
| 可貸額度 | 可貸房價的5~8成 | 可貸房價成數的130% | 可貸房價的9成 |
| 適合對象 | 信用需良好且需為自用住宅 | 信用不佳或產權不完整 | 信用不佳或產權不完整 |
| 審核速度 | 大約7-10天 | 最快3天內即可核貸撥款 | 最快5天內即可核貸撥款 |
| 還款方式 | 依銀行計息方式採本息均攤 | 採本息均攤，前期可只還本 | 採本息均攤，前期可只還本 |
| 過件率 | 需拉聯徵，需符合銀行規章，門檻較高 | 免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆，過件率高 | 申請條件最寬鬆，只要房屋有殘值就可辦理 |
貸先生房屋貸款 提供最高額度130%，年利率最低1.44 %起，銀行、融資公司、代書３大管道 皆可辦理！２０年銀行經驗資深專業團隊為您拼出幸福！無論信用瑕疵、遲繳、協商、強停、法扣等皆可協助！若您有疑惑想進一步了解，或是您的房屋、土地屬於建地、農地、林地持分，都歡迎與我們進行 免費線上貸款諮詢服務！
公寓貸款6步驟輕鬆申貸
- 準備資料：提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細、並說明財務狀況之後，即可先送估價。
- 房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量屋況、座落地點、屋齡…等要素進行估價，來決定可以申貸的金額約5~9成。
- 審核比對：當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將會透過聯徵紀錄查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 簽約對保：待行員確認核貸金額、利息條件後，銀行或是專員、代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，而這個流程須要屋主本人親自出席。（對保約需要1個小時，要事先安排時間）
- 抵押設定：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序。抵押權設定的金額為貸款金額的2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 核貸撥款：撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款。轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，確認已經投保便可隨時進行撥款。
公寓貸款常見問題Q&A
Q.老公寓的貸款成數是多少?
一般房屋超過30年以上即被視為「老屋」，而老屋（公寓）貸款的成數根據近期聯徵統計，大約落在５～７成之間，要貸好貸滿房屋鑑價８成，是非常困難的。因此許多有大額資金需求的申貸人便會轉往 融資公司、代書貸款，以爭取更多的貸款資金進行運用。
Q.公寓貸款利率通常會是多少呢？
一般來說，銀行公寓貸款的利率約為1.5%~3%，主要會依據貸款人的收入及信用狀況而定。
Q.公寓貸款二三胎有可能嗎？
如果名下有一間還在繳貸款的公寓，還能再借到多少錢呢？
除了常見的房屋轉增貸之外，若您有更大額的資金需求，也可以辦理二胎房貸。
但是辦理上若選擇銀行，可能會因為「當初設定的金額」，導致貸款無法取得「已還款」的資金額度，加上銀行貸款的審核條件嚴格，需要承擔貸款不過件的隱性風險外，貸款也需要7-10天左右的工作時間。
若是資金需求緊急、有大額資金需求時，便能透過 融資/代書二胎房貸 快速解決資金問題，雖然貸款的利率會比銀行來的高，但核貸更快速，像是貸先生最快3-5天順利撥款，另一方面，可貸款金額也因為「額度認定方式不同」，貸先生最高提供房屋鑑價130%貸款額度，不限中古屋、新成屋、老屋，只要鑑價後有殘值，符合條件都能夠順利貸款！
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