根據統計，台灣從2019年開始，每年都有近千名35歲以下的買方，申貸房貸購買屋齡36年以上房子。可以見得在這個房價飛漲的時代，老屋因為價格相對親民，逐漸成為購屋的熱門選擇。但近幾年銀行老屋貸款成數看來，無論是買房貸款、房屋抵押貸款、老屋修繕貸款，都僅能達到房價最高6~7成左右，並非所有人都能成功申貸８成房屋貸款， 究竟申貸老屋貸款有那些關鍵因素？若想增加貸款成數可以怎麼做？貸先生今天就整理了一系列老屋貸款利率、層數、條件等資訊，帶您深入解析、1次搞懂老屋貸款！
內容目錄
老屋是什麼? 幾年以上的房子稱作老屋？
老屋是「危老建築」的統稱，一般意旨超過30年以上的房子。會有「危老建築」稱呼的主要原因為，台灣的天災發生頻率相當頻繁，像是颱風、地震一年就發生好幾來次，而過去的房屋建材並不如現今牢固，因此時至今日多有安全疑慮，也就出現了「危老建築」的說法。
然而，老屋與中古屋、新古屋的重要分水嶺，源自於921地震發生後，全台灣有5萬1千多棟房屋全倒、5萬3千棟房屋半倒，因此內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規，針對各區域地形重新制定耐震係數，提高建築物的耐震安全標準。
貸先生依據房屋屋齡統整出以下表格，讓您一次比較4大類房屋差異，方便對新成屋、新古屋、中古屋、老屋有更一步的認識：
房屋類型比一比 | 新成屋、新古屋、中古屋、老屋
| 房屋類型 | 新成屋 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
| 屋齡 | 3年以下 | 3~10年 | 3年以上 | 30年以上 |
| 有無入住過 | 無 | 無 | 有 | 有 |
| 入手價格 | 高 | 高 （比新成屋低） | 中等 | 低 |
| 貸款成數 | 8成 | 7成5 | 7成 | 6成 |
老屋貸款成數、年限、利率是多少?
老屋貸款成數有多高?
前面有提到老屋貸款成數，以銀行來說，最高可以貸到房屋鑑價8成，另一方面，如果是民間貸款管道像是融資公司、代書貸款，老屋貸款成數最高可以貸到代書貸款：房屋鑑價９成、融資公司：房屋鑑價130%。
以上不論銀行老屋貸款、融資老屋貸款、代書老屋貸款，貸先生均能依據您的需求評估合適的貸款方案，若您有任何疑問都歡迎透過 LINE與我們進行免費貸款諮詢服務！
老屋貸款利率是多少？
根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率會在1.5%以上。
貸先生先列出4個常見的重點區間，若您有想進一步了解屋齡18年以上的利率，也可透過表格尋找對應的老屋貸款利率：
- 屋齡3年內的新成屋，貸款利率為1.37%
- 屋齡9年內的房子，利率約1.4~1.42%
- 屋齡9-18年的房子，利率約1.42~1.49%
- 屋齡18年以上的房子，利率均超過1.5%
| 房屋屋齡(年) | 貸款利率 |
| 0-3 | 1.37% |
| 3-6 | 1.40% |
| 6-9 | 1.42% |
| 9-12 | 1.42% |
| 12-15 | 1.15% |
| 15-18 | 1.49% |
| 18-21 | 1.50% |
| 21-24 | 1.52% |
| 24-27 | 1.55% |
| 27-30 | 1.55% |
| 30-33 | 1.55% |
| 33-36 | 1.52% |
| 36 | 1.53% |
延伸閱讀：2022各大銀行二胎房貸利率全新曝光
老屋貸款年限試算是多少?
老屋貸款年限的算法，一般銀行會分成以下兩種
- 房貸貸款年限+貸款人年齡小於75
- 房屋貸款年限+屋齡小於50
舉例來說，屋齡20年的房屋，貸款年限最長為30年。若屋齡已有30年，則貸款年限就只剩10年，換句話說，屋齡越高，還款的時間就越短。
| 老屋貸款年限試算方法 | |
| 房貸貸款年限+貸款人年齡小於75 | 貸款年限+屋齡小於50 |
老屋貸款成數,利率2大關鍵-建築結構、剩餘耐用年限
在評估公寓貸款利率和成數時，銀行會將其坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考。
建築結構從弱到強可分為：磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、以及鋼骨混凝土（SC）這5種，每種結構的耐用年限皆不同，可參見下表，當剩餘耐用年限越短，房屋殘餘價值也就越低，核貸金額相對跟著變少，有時候甚至只能貸到房屋總價的5到6成。
行政院頒布的「固定資產耐用年數表」
- 磚造房屋耐用年限：25年
- 加強磚造房屋耐用年限：35年
- 鋼筋混凝土RC房屋耐用年限：50年
- 鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋耐用年限：50年
- 鋼骨混凝土SC房屋耐用年限：50年
40年老屋貸款可行嗎? 銀行、融資、民間貸款有何差別?
基本上只要您滿足前面提到的，銀行老屋貸款年限試算方式，都可以成功申請老屋貸款！
但是，必須做好「還款壓力大增」的心理準備，因為申貸40年老屋貸款，還款很可能至多僅有10年的年限。
除非是房屋有經過整理翻修過，一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年，甚至30年等。
另一方面，若是透過融資公司、代書貸款，都能以相對寬鬆的年限、及更高的成數辦理老屋貸款，辦理時間上也會快上許多，建議您申貸前先行透過專業諮詢，了解自身情況適合如何辦理，避免錯估情勢而申貸不過件，如此聯徵多了一查想再貸款反而難上加難。
老屋貸款增加額度的5個關鍵技巧
銀行老屋貸款因為金管會的嚴格限制，貸款額度因此很難貸到最高8成房屋鑑價金，以下貸先生提供5個增加額度關鍵技巧，幫助您有效提升老屋貸款成數：
- 額外提供薪轉/扣憑外的財力資料(如股票、投資、保單等)
- 找尋財力穩定的保證人
- 出示其他房屋、車子等擔保
- 找審核標準較寬鬆的銀行
- 銀行查不到的資料，不用自己說
若銀行貸款額度不足，或是有信用瑕疵、貸款遲繳等情形而無法順利過件貸款，也推薦透過「二胎房貸」進一步將房屋現值做最大化利用！
延伸閱讀：拉高二胎房貸額度的4個關鍵！
老屋貸款管道有哪些? 銀行VS融資公司VS民間貸款
老屋貸款的辦理管道主要有3種：銀行、融資公司、民間，以下貸先生為您統整3個管道利率、成數、年限，方便您一次比較，評估最適合的貸款方案：
| 項目 | 銀行老屋貸款 | 融資公司老屋貸款 | 民間代書老屋貸款 |
| 貸款利率 | 1.4%～2.5%(年利率) | 7%～16%(年利率) | 月息0.4%~1%起 |
| 還款年限 | 20年 | 10年~40年 一般是分7年/84期 | 不限，隨借隨還不綁約 |
| 辦理時間 | 最高為鑑價金額*80% | 最快5天內即可核貸撥款 | 1~3天(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 分期每月攤還(本息攤還) | 最高300萬。房屋所在地為台灣本島，最高額度為鑑價130%。 | 房屋價值夠額度最高90% |
| 還款方式 | 依銀行計息方式採本息均攤 | 採本息均攤，前期可只還本 | 採本息均攤，前期可只還本 |
| 申請限制 | 信用及收入正常者可申請 | 門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低，利息比民間放款低 | 年齡20-65歲，不看個人信用及收入狀況， 只看房屋價值 |
| 適合對象 | 你所擁有的房屋無任何房屋貸款。 房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一 | 20~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。 | 信用不佳或產權不完整（房屋持分）的申貸人 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費、代書費 、規費 | 帳管費、開辦費 、代書費、規費 | 服務費、 代書費、 規費 |
| 過件率 | 需拉聯徵，需符合銀行規章，門檻較高 | 免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆，過件率高 | 申請條件最寬鬆，只要房屋有殘值就可辦理 |
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銀行老屋貸款條件有哪些？
由於銀行老屋貸款條件最為嚴苛，許多申貸人在不清楚的狀況下自行申貸而遭到拒絕，如此多了聯徵一查大幅影響日後成功申貸的機會！
以下貸先生根據20年的銀行團隊職業經驗，進一步說明銀行老屋貸款條件的２個關鍵，幫助您評估自身狀況、房屋是否適合透過銀行辦理貸款！
貸款條件關鍵1 – 房屋
- 地點：六都房子會比其他縣市估價高
- 屋齡：10~20年的房子估價金額會是最高的，超過30年的老屋估價較低
- 鄰近設施：如果有嫌惡設施，如加油站、殯儀館，變電箱，路沖，壁刀等，估價也會較低
貸款條件關鍵2 – 申貸人
- 穩定的工作及收入：現職至少持續一年以上，有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
- 良好的信用：以信用評分為基準，信用分數維持在600分以上就算信用良好
- 其他加分項目：其他不動產、投資收入，基金對帳單或保單等
許多民眾會自行上網查詢房屋行情，或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士，卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差，這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估，且估價較為保守的緣故。
老屋貸款流程 5大流程輕鬆貸款
- 準備資料：提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細、並說明財務狀況之後，即可先送估價。
- 房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量屋況、座落地點、屋齡…等要素進行估價，來決定可以申貸的金額約5~9成。
- 審核比對：當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將會透過聯徵紀錄查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 簽約對保：待行員確認核貸金額、利息條件後，銀行或是專員、代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，而這個流程須要屋主本人親自出席。（對保約需要1個小時，要事先安排時間）
- 抵押設定：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序。抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 核貸撥款：撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款。轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，確認已經投保便可隨時進行撥款。
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