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房子震垮了!房屋貸款還要繳嗎?
還是要繳，只是先從保險支出。 根據臺灣住宅地震保險制度，當你買房子跟銀行貸款的時候，銀行會強制投保地震基本險、住宅火險，如果像土耳其那樣發生地震時，你買的房子可以得到保障，最高可領理賠金額150萬元，銀行可獲六成理賠，其他四成理賠金可用於重建。 不過有一點要注意，如果你買的房子，屋齡已經超過20年，或者買房子用全額現金買，沒貸款，那就可能沒保地震險，無法理賠。 另外有些項目，地震險不保，一不保「營業用建築」，二不保「違建」，三不保「未辦保存登記建物」，四不保「金銀珠寶」。為什麼地震險不保「未辦保存登記建物」?
早期建物產權登記，採任意登記制，法令上，並不強制建物要做產權登記，所以有人在蓋好房子後，建物沒特別辦理保存登記， 導致有些老房子，沒有建物所有權狀，這在法律意義上，對擁有房子的人較無保障，保險單位較不願為這類房子投保，雖說這類房子不是違建，但在在銀行房屋貸款或投保地震險或火險上，較不受歡迎，建議不管你住的房子是新房子或老房子，最好去地政機關辦理「產權登記」，確保自己的土地建物有保存登記，對於未來土地建物買賣、借貸、重建，較有保障。地震後!土地產權還有價值嗎?
當然有! 如果你獨有一筆土地，即使地上建築物全毀，你還是保有土地買賣借貸權利。萬一你的土地跟別人共有，產權屬於「土地持分」，你所擁有的土地產權，在買賣借貸上，會有所不同。 土地持分是什麼?如果你想拿持分土地貸款，利率,成數又是多少? 諸如此類的問題層出不窮、一再困擾產權屬於「土地持分」的所有權人；貸先生有鑑於許多客戶經驗、以及土地持分新申貸人的問題，統整了「何謂土地持分」以及「3個成功申請持分土地貸款的方法」，同時比較銀行、民間持分土地貸款的差異，幫助你全面評估、安全申貸，找到最合適的貸款方案！充分發揮你土地產權的價值。土地產權所謂的「土地持分」是什麼?
持分土地意思是，一塊土地的產權(所有權)有2位以上的所有權人共同持有。各個所有權人都擁有屬於自己的部分產權，如果是2人持分，每人就是擁有土地1/2的產權。 而持分土地又分為「分別共有」與「公同共有」，2者最大的差別在於「所有權人有無持分比例」，透過以下介紹您將更熟悉2者差異:共同共有
依民法第819條之1，共同持分人持有特定比例產權，可自由處分其應有部分，想單獨進行持分土地買賣、借款都是可以的！(P.S 銀行通常不會辦理土地持分貸款，除非所有持分人同意，否則皆會以產權不完整拒絕申貸，而民間貸款則不在此限)公同共有
依民法第828條之3規定，持分人進行土地買賣、借款等，需要經過全體持有人同意，除非持分人產權超過總面積的三分之二，否則必須完成繼承分割程序後，才能正常使用。為何會發生房屋土地持分的情況？
台灣人大都認為「土斯有財」，因此習慣把土地留給下一代，覺得土地就應該代代相傳，因此在繼承土地時，分配土地的下一代一多，就成了當今最常見的房屋土地持分原因，以下即是共同持有常見的幾個原因：- 夫妻產權各半：夫妻兩人協議財產各半，就會變成共同持有。
- 繼承長輩財產：長輩留房屋給下一代，會造成土地共同持有的狀況。
- 贈與部分土地：也有人會將部分產權分給兒女或是父母，造成多人共同持有的情況。
延伸閱讀 :持分房屋如何貸款? 8大申貸資料、條件、流程解析!
持分土地貸款可行嗎？3個方法成功申請持分土地貸款！
持分土地貸款一般有3種方法，貸先生較推薦第3種方式，申辦流程簡單快速，還能節省您不少時間：持分土地貸款方法1：取得所有產權持分人的同意
由於銀行申貸的原則就是「需要完整的產權」，因此這個方法需要申貸人和每位持分土地所有權人協調、溝通，同意並提出相關文件協助申請，才有辦法成功申貸。 例如：兄弟兩人各自持有一塊土地的一半持份，２人同時用各自的持份，向同一家銀行一起辦理同一筆借貸。或者是其他的土地持有人，都同意貸款一起提供土地給銀行擔保。 在這種情況下，雖然抵押品是多人共同持有，但是對於銀行來說，等於是得到了整筆土地的抵押權，因此銀行比較可能願意受理。如果不是上述這種情況，如果只是用個人的持份來向銀行申請貸款，銀行幾乎不會接受。
持分土地貸款方法2：辦理土地分割
這個方法基本上與方法1差不多，仍要取得每位持分土地所有權人的同意，才能順利進行土地分割，把屬於您的那一份，分割成為一塊獨立的產權。 但辦理土地分割的流程不但相當煩瑣、也非常耗時，加上土地分割在法律上有許多限制，如最小土地限制分割、裁判分割、協議分割及調解分割等，有些土地法令甚至限制禁止分割，因此對於短期要取得資金的人來說，較不建議採取此方式。 P.S法律有明文規範土地的「最小面積」，若是土地本身已經太小，會被禁止分割。 例如:農業發展條例第十六條就有規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」持分土地貸款方法3：找尋民間金融機構申貸
比起向銀行申貸持分土地貸款，需要取得每位持分所有權人的同意，民間金融機構在申貸審核上相對寬鬆許多，只要你名下有土地或房屋的持分，不論坪數大小，僅利用您個人所持分的部分申請貸款，就能順利辦理貸款，因此貸先生較推薦持分土地貸款採用此方式，流程簡易又快速！ 當然土地的種類也會影響土地本身的價值，例如：建地持分、農地持分、林地持分、山坡地持分等都不一樣！不過都與我們之前提到的持分房屋貸款大同小異！持分土地貸款條件有哪些？銀行、民間持分土地貸款條件比較
銀行持分土地貸款條件
- 年滿20~65歲之國民，必須是完全行為能力人
- 有明確的財力證明、收入證明
- 信用條件良好，無信用瑕疵或是聯徵紀錄。
- 須提供銀行具體的建地建築計畫。
- 名下有土地持有權者 (須具完整產權)
- 土地不可有民間私人設定
民間持分土地貸款條件
- 年滿20歲至65歲國民，不限職業
- 名下持有建地產權（所有權不完整為持分亦可）
- 有明確的財力收入證
- 不限信用，負債比過高、債務協商、呆帳、跳票等皆可申請
- 其餘銀行條件皆為加分項目
辦理持分土地貸款需要哪些資料?
一般辦理持分土地貸款，不論是銀行還是民間金融機構，都會需要至少以下7項資料：- 土地所有權狀正本
- 雙證件影本2份
- 自然人憑證IC卡
- 印鑑證明2份（不動產抵押設定用）、印鑑章
- 銀行存褶封面影本(撥款用)
- 戶籍謄本1份(全戶)
- 財力證明（如薪轉存摺出入明細、財產清冊、個人所得清單，可做為加分條件拉高成數）
銀行、民間貸款管道大不同 持分土地貸款成數、利率、年限1次比較
| 貸款方案 | 銀行持分土地貸款 | 民間持分土地貸款 |
| 貸款額度 | 持分土地價值計算30%內 | 持分土地價值計算60%內 |
| 貸款利率 | 年利率4%~6% | 月利率1%~3% |
| 貸款年限 | 10年、20年 | 不綁約、可彈性還款 |
| 還款方式 | 本利攤還 | 本利攤還、可只繳利息 |
| 申辦時間 | 3~10個工作天 | 1~2個工作天(最快可當日撥款) |
| 申辦費用 | 免費諮詢、代書設定費 | 免費諮詢、代書設定費 |
| 適用對象 | 自有土地、信用正常、有工作收入證明 | 臨時週轉、信用瑕疵不良、銀行無法貸款的客戶 |
| 申貸難易度 | 困難，需取得完整產權外，也會嚴格審核申貸人信用條件 | 容易，無完整產權也可申貸外，也不看個人信用狀況，更看重土地價值 |
| 其他備註 | 適合中長期週轉 | 適合短期週轉 |
民間與銀行持分土地有何不同? 有哪些優點?
因為民間持分土地貸款可以滿足以下4個問題：- 申貸保密：貸款不需告知其他持分人，使用單獨個人產權即可貸款。
- 還款靈活：隨借隨還不綁約、彈性還款，非常適合短期週轉的資金用途。
- 核貸快速：辦理貸款時間快速，資料齊全1~2天即可順利撥款。
- 成數高：貸款金額比持分的價值還高，可以達到充裕的資金週轉。
- 不限地區：申辦地區沒有限制，全台從北到南皆可輕鬆申辦。
- 收費合理：合法機構絕不事前收取任何費用（貸先生）。
- 公開透明：辦理全程由專業代書與法務幫客戶與公司把關。
- 過件率高：因土地非常保值，基本上沒有太嚴重的問題都會審核通過。
銀行持分土地貸款流程有哪些? 6步驟輕鬆申貸持分土地貸款
- 提交申請：依據資金需求決定貸款的額度（通常為買賣價5~7成），向銀行提出申請，並明確表示貸款原因。
- 評估地價：提出土地貸款的申請之後，銀行會根據地目使用分區、土地的坪數、座落區域、及臨路大小等因素進行估價，參考近期買賣的成交價格、公告現值來決定申貸金額，大致落在地價5~7成。
- 審核比對：當銀行取得申貸人、保證人的基本資料並完成土地估價後，會查詢您的聯徵記錄，包含在所有銀行的貸款金額、與過去6個月的還款記錄，再決定貸款案件的准駁與否。
- 簽約對保：當銀行核准土地貸款後，銀行專員將會與您聯繫並約定對保時間，對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予代書辦理設定抵押權利。
- 抵押設定：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
- 核貸撥款：抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地貸款再調閱設定完成之謄本給與銀行，即可撥款與代償，在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險、地震險，這部分的保費需由申貸人負擔，目前保險為一年續約一次，每年保險到期時銀行會通知顧客續保，一直到顧客清償完所有貸款為止。
持分土地貸款常見問題 Q&A
Q.持分土地可以辦銀行貸款嗎?
如果要辦理銀行持分土地貸款，需要全部持有人同意才可以Q.持分土地可以買賣、過戶嗎？
可以的！ 持分土地可以過戶、買賣！只要在土地分別共有的情況下，想要處分土地不論是貸款、買賣、過戶等都可以不受其他土地持分人影響唷！Q如果申請土地持分貸款其他持分人會知道嗎？
不會的！因為你只透過自己所持分的部分產權去申請貸款，民間機構不會通知其他持分人，整個申請過程是保密的，貸款所設定的抵押權也僅在你所持分的產權下，與其他持分人並沒有直接關係，也不會影響到他們。Q.何謂持分土地的土地管理?
當持分土地權力確定後，就要開始決定土地的管理方式，一般持分土地管理分成三種管理方式分別為「分管決定」、「分管裁定」、「分管契約」，依據管理方式而有所不同。Q.辦理持分土地貸款推薦何種管道？
雖然可透過民間管道申請持分土地貸款，但因考量安全性的問題，大多數人已紛紛轉向先透過政府合法立案的貸款顧問公司諮詢。 例如:貸先生和65間以上的銀行及金融機構合作，每月更新當月最新的貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的申辦方案，提供一對一免費諮詢，協助你你評估貸款專案、個人信用健檢等服務，若有信用不良及瑕疵的問題，貸先生都能協助處理！
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