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持分土地貸款如何申辦?農會、銀行、民間機構比較,找出合適管道

持分土地貸款如何申辦?

臨時需要資金周轉,但手頭沒有足夠現金,想拿持分土地去貸款,但不知道有哪些管道可以申辦,以及能貸到幾成嗎?本文將介紹公同共有土地貸款和分別共有土地貸款的差異,並分享3個持分土地買賣管道,最後整理農會、銀行、民間貸款機構的持分土地貸款利率、成數、額度,幫助您選擇合適管道,順利取得資金。

 

持分土地是什麼?公同共有土地貸款 VS 分別共有土地貸款

 

持分土地是指「2人以上共同持有一塊土地」的情況,意即每個人都擁有一部分產權,而每人產權都是不完整的不動產。持分土地又可分為「公同共有土地」與「分別共有土地」2種:

 

1. 公同共有土地貸款

公同共有土地是指持有人「共同擁有」全部土地的所有權,但沒有明確的持分比例,當其中一位持有人要處置土地時,須先經過其他持有人的同意才能處置。不過,若是其中一位持有人擁有超過土地總面積3分之2的特殊情況,便可自行處置土地。

 

2. 分別共有土地貸款

分別共有土地是指持有人「分別擁有」特定比例的土地所有權,因為有明確比例劃分,因此當其中一位持有人要處置土地時,無須經過其他持有人同意,就能自行買賣、貸款。

舉例來說,若兄弟分別擁有50%土地所有權,哥哥想拿所持有的土地去申請貸款,無須經過弟弟同意便可進行。

 

持分土地買賣容易嗎?3種管道報您知

 

公同共有土地貸款 VS 分別共有土地貸款

持分土地可透過以下3種管道進行買賣:

  • 共同持有人:共同持有人享優先購買權,因此當想賣出持分土地時,可詢問其他持有人的購買意願。
  • 自行找買家:當共同持有人不願購入土地時,可以自行尋找其他有意願的買家,不過對於不熟悉土地買賣法規的人而言,此種方式存在風險,建議事先諮詢專業律師或地方政府相關部門。
  • 民間顧問機構:若急需用錢,但又不清楚相關法規,可請民間顧問機構協助處理土地買賣事宜,從尋找買家、市場評估到交易完成都有專業人士把關,迅速獲得所需資金。

 

持分土地可以貸款嗎?貸款成數是多少?

 

持分土地可以申請貸款,而貸款成數會根據土地價值、個人信用及財務狀況、申貸管道而異,以下整理各大申貸管道的貸款成數,讓大家有所參考:

  • 農會、銀行:因農會和銀行的審核條件嚴格,除了土地價值外,更重視個人信用及財務狀況,因此若為信用瑕疵者,通常都無法通過申請。此外,大部分農會和銀行都不接受持分土地貸款,因此可貸成數也會較低,約落在4~6成。
  • 民間貸款機構:民間貸款機構的審核條件較為寬鬆,更看重土地價值,因此信用瑕疵者也能申請,而且可貸成數更高,最高可達9成。

 

民間持分土地貸款優缺點一覽

 

如同前段提及的,農會、銀行通常不接受持分土地貸款,因此大多數人都會向民間貸款機構尋求協助。而民間貸款機構的持分土地貸款,具有以下優點:

  • 申貸門檻低:持有人只需滿20歲,並且擁有足夠還款能力即可申請。
  • 過件率高:因審核條件較為寬鬆,加上土地屬於保值資產,因此容易通過貸款申請。
  • 可貸成數高:民間貸款機構的貸款成數最高可達9成,資金更充裕。
  • 核貸迅速:民間貸款機構從接受申請到撥款,最快只需1天。
  • 全程保密:申辦過程全程保密,使用單獨個人產權即可申貸,無須經過其他持有人同意。
  • 還款彈性:民間貸款機構提供更長的還款期限,利於彈性調整未來財務規劃。

不過貸款也有風險,申貸前需先衡量自身還款能力,並選擇流程公開透明、利率合理、具有合法營業執照的民間貸款機構,才能將貸款風險降到最低,順利獲得金援。

 

持分土地貸款管道推薦|一表掌握3大管道差異

 

看完以上介紹後,接下來用一張表格整理3大持分土地貸款管道特色,幫助大家迅速掌握差異:

持分土地貸款管道農會銀行民間貸款機構
審核條件嚴格嚴格寬鬆
貸款成數5~6成4~6成最高可達9成
貸款額度最高1,000萬最高300萬無上限
貸款利率年利率1.5%~5%年利率4%~6%月利率1%~3%
核貸時長5~10天7~14天1~2天(最快當日撥款)
還款時長2~20年3~15年不綁約,彈性還款
還款方式本利攤還本利攤還本利攤還或按月繳息
是否檢視個人信用評分

從上表可以看出,相較於民間貸款機構,農會和銀行不僅審核條件嚴格,貸款成數、額度、核貸及還款時長也十分受限,因此若有短期周轉需求,或是臨時需要大量資金,尋找民間貸款機構(例如民間代書)會是更好的選擇。

 

持分土地貸款|申請條件、資料、流程全彙整

 

持分土地貸款申請通過

上段說明農會和銀行的審核條件嚴格,接下來將分別介紹農會、銀行、民間機構的持分土地貸款申請條件,並整理出申辦持分土地貸款所需資料及流程,讓大家有所準備。

 

持分土地貸款|申請條件

農會

  • 年滿20歲之本國國民
  • 申貸者須為農會會員,或農民保險被保險人
  • 農地符合農業貸款專案資格,且土地非持分農地
  • 建物有保存登記,且土地產權完整
  • 無信用不良、有財力證明

 

銀行

  • 須為20~65歲之本國國民
  • 有明確的財力、收入證明
  • 信用條件良好,無信用瑕疵或背負過高債務
  • 須提供銀行地價證明、土地所有權狀或是建地興建計畫等資料
  • 名下有土地持有權者(須具完整產權,不接受持分土地)
  • 土地不可有民間私人設定

 

民間貸款機構

  • 年滿20歲至65歲國民,不限職業
  • 名下持有建地產權(持分土地亦可)
  • 有明確的財力收入證明
  • 不限信用,負債比過高、債務協商、呆帳、跳票等皆可申請
  • 其餘財務條件皆為加分項目

 

 持分土地貸款|申請資料

  • 土地所有權狀正本
  • 雙證件影本2份
  • 自然人憑證IC卡
  • 印鑑證明2份(不動產抵押設定用)、印鑑章
  • 銀行存摺封面影本(撥款用)
  • 戶籍謄本1份(全戶)
  • 財力證明(例如薪轉存摺出入明細、財產清冊、個人所得清單,可作為加分條件拉高貸款成數)

 

 持分土地貸款流程

  1. 提交申請:提交持分土地貸款所需資料,並說明貸款原因。
  2. 評估地價:根據土地種類、面積、現況、近期買賣成交價、公告現值等因素進行估價。
  3. 送件審核:根據申貸人和保證人資料、土地評估結果進行審核,銀行會在此步驟查詢申請人的聯徵紀錄,而信用瑕疵者通常無法通過審核。
  4. 簽約對保:通過審核後,專員聯繫申請人並告知核貸結果。若申請人接受核貸結果,即可和專員約定時間、地點,完成簽約對保。
  5. 抵押權設定:對保完成至撥款前,需要進行抵押權設定。抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。
  6. 核貸撥款:確認前述手續完成即可撥款至指定帳戶。

 

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