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房屋貸款全額攻略，從申請到還款國指南
房屋貸款高中與影響
買房是人生中重要的財務決策之一，而房屋貸款則是幫助大多數人達到購房目標的手段。
為什麼要了解房屋貸款？
- 降低利率成本：選擇合適的貸款方案可以降低短期貸款利息。
- 增加核貸成功率：透支完整準備與信用評分提升，提高核貸成功率。
- 確保財務狀況：定期付款方式，避免因月供過高的生活品質。
本篇文章將深入解析房屋貸款的種類、申請流程、影響貸款的因素、貸款政策及一些風險，幫助您制定最優惠的貸款計劃。
房屋貸款的基本概念與種類
1.什麼是房屋貸款？
房屋貸款（Mortgage Loan）是由金融機構（如銀行、信用合作社、民間貸款機構）提供的貸款，借款人將房屋作擔保，並在大約期限內分期償還本金與利息。
2.房屋貸款的主要類型
| 貸款類型 | 特點 | 適用對象 |
|---|---|---|
| 一般房屋貸款 | 由銀行提供，利率低，還款期限長達20~30年 | 首次購屋族 |
| 增貸 | 已有貸款但希望增加貸款額，利率比新貸款稍高 | 需要資金周轉者 |
| 二胎房貸 | 已有房屋貸款，使用剩餘房屋價值再次抵押貸款 | 需要額外資金的房屋持有者 |
| 民營房貸 | 由非金融機構提供，核貸快但利率高 | 非法透過銀行審查者 |
| 建築貸款 | 針對新建房屋或大規劃裝修的貸款 | 自建房屋需求者 |
📌小提醒：不同貸款方案的利率、核實條件及還款能力皆有所不同，建議在申請前進行詳細比較。
影響房屋貸款核准與額度的關鍵因素
貸款機構根據借款人的信用狀況、信用記錄及房屋價值來核實貸款結清情況，以下是相關貸款金額和條件的核心因素：
1. 房屋估值：確定可償還金額的基數
房屋估值由銀行指定估值公司進行評估，主要考慮以下因素：
- 地理位置：市中心、交通便利區估值高。
- 屋齡與建築結構：新屋通常估價較高，抗震建築有助於提升價格。
- 市場狀況：近期房價走強影響房屋的銷售成數。
📌計算公式：
可貸金額=房屋估價×貸款成數–已貸餘額
2.信用評分與財務狀況
- 信用紀錄：信用分數高（如750分以上）者容易取得低利率。
- 收入穩定性：有穩定工作與收入證明的借款人容易獲得高貸款額度。
- 負債比（DTI）：銀行會計每月負債/月收入，通常負債比低於 40% 才容易核貸。
3.貸款成數與利率計算方式
貸款成數=可貸款金額/房屋估值，一般來說：
- 銀行貸款可達70%~80%。
- 增貸或二胎貸款約50%~70%。
- 民間貸款風險程度，貸款成數可達60%~80%，但利率高。
📌舉例算：
假設房屋估價1,200 萬，銀行最高可貸80%：
可貸金額= 1,200 萬 × 80% = 960 萬
房屋貸款申請流程與還款策略
1.房屋貸款申請流程
- 選擇貸款方案（銀行 vs. 民間貸款）。
- 準備文件（房屋所有權證、身分證明、收入證明、信用報告）。
- 房屋估價與審查。
- 簽訂貸款合約，完成抵押貸款設定。
- 資金撥款，開始還款計畫。
2. 房貸還款方式
| 還款方式 | 特點 | 適用對象 |
|---|---|---|
| 本息還 | 每月還款金額固定 | 適合一般借款人 |
| 前期只付息 | 前期借款利息，後期還本金 | 短期資金緊張者 |
| 彈性還款 | 可調整還款金額 | 收入變化大者 |
📌小技巧：
- 提前還款可減免少利息支出，但部分銀行會收取利息。
- 利率較高，可考慮「轉貸」以降低利率成本。
如何確保獲得最佳貸款方案？
1. 透過貸先生獲得貸款最佳方案
貸先生提供：
- 免費貸款評估，幫助借款人確認可貸款金額與條件。
- 多項銀行與民間貸款比較，確保最低利率與最優惠條件。
- 快速審核與專業指導，提升貸款成功率。
2. 房貸申請前的財務規劃
- 提前整理財務資料，確保良好的信用記錄。
- 避免過度勞累，並確保金錢不受影響生活品質。
- 定期檢查還款狀況，適時調整還款策略。
