建地貸款是所有土地貸款中，價值最高的貸款項目，因此不論是在貸款利率、成數、年限上，都能享有銀行更為優惠的貸款方案！然而建地又能細分為甲建/乙建/丙建/丁建４大類，究竟這些種類有何差異？貸款上會有哪些影響？本篇文章貸先生就為您介紹建地該如何辨識，同時說明影響建地的關鍵術語，並且分析建地貸款在銀行、民間管道的差異，幫助您全面評估、安全申貸，找到最合適的貸款方案！
內容目錄
建地是什麼？
建地 是 建築用地 的簡稱，可以合法新建住宅、商業大樓、工廠、店舖、學校等機關的土地，而一般的建地貸款，是以土地分類為 非都市土地 (非都市土地為一土地區分種類，後面會說明) 中的建築用地進行貸款。
然而建地貸款的成數、利率、條件，會依據建地種類而有所不同，接著我們將進一步認識建地種類，以評估建地貸款試算會是多少！
建地如何判定?台灣土地如何區分?
一般台灣土地區分為以下3大類：
1.暫未編定用地
根據非都市土地使用管制規則第７條，意旨人煙稀少、無人居住的島嶼和深山。
2.都市土地
根據都市計畫法第32條，使用區劃定為住宅、商業、工業等的土地。
3.非都市土地
根據 非都市土地使用管制規則第3條，主要可以分成甲乙丙丁4種建築用地，也是本篇著重的介紹重點。
建地種類有哪些? 4大建地種類容積率、建蔽率分別是多少？
建地種類：甲建 | 乙建 | 丙建 | 丁建
| 建地種類 | 容積率 | 建蔽率 |
| 甲種建地 | 240% | 60% |
| 乙種建地 | 240% | 60% |
| 丙種建地 | 120% | 40% |
| 丁種建地 | 300% | 70% |
- 甲種建地 : 一般農業區或特定農業區內的建築用地。但因屬於都市計畫外的建築用地，生活機能較差，房屋價格也相對便宜
- 乙種建地: 鄉村中的建築用地。可供住宅和低強度商業使用。因地處鄉村之中，較無完整道路規劃，因此道路狹小，總的來說未來上漲空間有限
- 丙種建地: 山坡保育區內的建築用地。提供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者使用，通常建商購買土地後，會先做好水土保持，才開始蓋建築物。
- 丁種建地: 一般農業區、特定農業區內的工業用地，可以合法興建工廠，通常作為工廠用地使用，不可當作住宅使用。
容積率 是什麼意思？
就是指總 建築面積 與 建築用地面積 的比值。
白話來說，就是各樓層的地板面積 (即為容積) 加總起來，除以基地面積再乘以百分比。例如，在1萬平方米的土地上，有3000平方米的建築總面積，其容積率為0.3。
搭配著 建蔽率 就可以知道這塊土地可以蓋多少層樓。
建蔽率 是什麼意思？
就是指建築基地上，建築物水平面積 與 建築基地面積的比值。
白話來說，就是一塊土地上的建物面積可以覆蓋多少比例的土地，假如一塊土地的建蔽率是50%，那麼該土地就只能蓋土地的一半的面積。
建地貸款是什麼？
「建地貸款」又稱作「建地抵押貸款」，屬於「土地貸款」的一種，是所有土地貸款中價值最高的貸款方案！因此在貸款利率、成數、年限最為優惠，以下貸先生為您說明建地貸款試算是多少。
建地貸款試算 | 建地貸款利率、成數、年限是多少?
建地貸款利率是多少？
建地的貸款利率若向銀行貸款，通常落在年利率2.5%～4%之間，主要根據申貸人寫的土地用途計畫書，來核定最終貸款利率；而如果是向民間貸款管道申貸，利率則落在0.8%~2%之間，審核快速、額度較高，適合申貸人進行資金短期週轉！
建地貸款成數幾成？
近期央行為了防止炒地皮，已推出金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，以降低土地貸款額度。而建地貸款成數向銀行申貸5~6成的土地鑑價金，如果向民間辦理則可高達鑑價金額9成至多。
建地款年限是多少？
建地貸款年限一般落在10～20年之間，是所有土地貸款中價值最高的貸款方案！
建地自地自建的貸款成數公式
假設土地建蔽率60%、容積率200%；100坪土地銀行鑑價為1800萬，最高成數為7成= 1,350萬。
100坪土地的一樓面積不得超過60坪，總樓地板面積不得超過200坪。
房屋建造費用以每坪10萬元計算，完工總計需要2000萬，扣除銀行貸款1350萬，等於需要約650萬的自備款。銀行貸款等房屋完工後，且辦理保存登記即可轉為一般房貸。
建地自地自建狀況
| 土地容積200% | 土地建蔽率60% |
| 可建200坪 | 一樓面積60坪上限 |
建地貸款試算金額
| 土地鑑價 | 可貸款額度 | 房屋建造費用 | 房屋貸款金額 |
| 1800萬 | 1350萬 | 2000萬 | 1350萬 |
建地自地自建要先了解本身名下土地的建蔽率及容積率，再來要先請銀行先鑑價，鑑價完成後才能知道需要準備多少的自備款，及房屋建築預算。
影響建地貸款成數的因素有哪些? 6個關鍵拉高貸款成數
建地貸款屬於 土地貸款 中價值最高的土地種類，核貸率比起 農地貸款 要高上許多外，利率、成數也會優惠許多，而會有例外通常是以下6點條件較差:
- 道路：建地是否鄰近道路與道路面積大小
- 土地：建地形狀、格局是否方正、建地大小坪數
- 位置：建地坐落位置是否為市區中心、建地周邊地區的生活機能及開發情形
- 建築線：建地與道路的連接狀況
- 建地種類：建地屬於甲乙丙丁哪種建築用地 ※可以到【內政部不動產資訊平台】查詢土地使用分區
- 容積率與建蔽率
容積率與建蔽率會影響建地貸款成數額度嗎？
會的，容積率因建地種類有所不同。
- 甲種建地在一般農業區，人口密度較高，使用價值中等。
- 乙建在鄉村區，人口密度較低，使用價值較低。
- 丙種在山坡地保育區，人口最少，同時建蔽率跟容積率都是最少的。因為使用價值最低，銀行多不願意承辦。
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建地貸款條件有哪些？ 銀行建地貸款、民間建地貸款條件大解析
銀行建地貸款條件
- 年滿20~65歲之國民，借款人必須是完全行為能力人
- 有明確的財力證明及收入證明
- 信用條件良好，無信用瑕疵或是聯徵紀錄。
- 須提供銀行具體的建地建築計畫。
- 名下有土地持有權者 (須完整權狀及產權)、持分土地無法辦理貸款。
- 土地不可有民間私人設定
民間建地貸款條件
- 年滿20歲至65歲國民，不限職業
- 名下持有建地產權（所有權不完整為持分亦可）
- 有明確的財力收入證
- 不限信用，負債比過高、債務協商、呆帳、跳票等皆可申請
- 其餘銀行條件皆為加分項目
建地貸款管道有那些呢？ 2大貸款管道方案比較
一般建地貸款管道可以分為 銀行/金融機構、民間貸款2種管道，而這兩種管道的優缺點不同，分別能滿足申貸人不同的需求，可以依據的方案比較，判斷哪一個管道較適合您：
銀行建地貸款、民間建地貸款方案怎麼算？
| 貸款方案 | 銀行建地貸款 | 民間代書建地貸款 |
| 貸款額度 | 最高土地市價40~60%以內(依據個人條件而定) | 最高可達土地市價95% |
| 貸款利率 | 年利率2%~4% | 月利率0.8%起 |
| 貸款年限 | 10～20年 | 不綁約、可彈性還款 |
| 還款方式 | 本利攤還 | 本利攤還、可只繳利息 |
| 申辦時間 | 3~10個工作天 | 1~2個工作天(最快可當日撥款) |
| 申辦費用 | 0元諮詢、代書設定費 | 0元諮詢、代書設定費 |
| 適用對象 | 信用良好有工作收入證明建地完整產權 | 信用瑕疵收入較不固定銀行不過件持分土地 |
| 其他備註 | 適合中長期週轉 | 適合短期週轉 |
銀行與金融機構管道 哪些銀行可以辦理建地貸款呢？
以下提供幾間銀行的建地貸款供你參考，建議還是實際諮詢比較好喔！
| 銀行 | 貸款名稱 | 貸款額度 | 貸款期限 |
| 土地銀行 | 購地貸款 | 最高按所購土地取得成本及認定價孰低之7成範圍內核定。利率依規定辦理。 | 依實際所需時間核定，最長不得超過5年。 |
| 合作金庫 | 購地貸款 | 按所購土地評估價值扣除應計增值稅後之9成且不超逾取得成本之9成為限 | 最長不得超過5年。 |
為什麼要辦 民間建地貸款？ 7大好處解決貸款疑難雜症
民間貸款有幾個好處與銀行不同，您如果有以下問題也可以考量民間管道：
- 貸款成數不足：土地有殘值即可貸款，最高可貸款到土地的90%價值，額度比較高。
- 信用瑕疵：不論申貸人是否有貸款遲繳、呆帳、信用不良等問題，在民間管道完全不看個人信用唷。
- 財力證明不足：如果您的工作無薪轉勞保，或是沒辦法提供有利的財力證明，在銀行端不好貸款但在民間是完全不看。
- 貸款時間緊急：銀行流程需要走3~10個工作天，而民間只需要1~2天即完成貸款。
- 彈性還款週轉：不論是本利攤還、只繳利息的方案都可，讓您資金不卡卡。
- 不限地區服務：從北到南都可以很輕鬆地辦理，不需要受地區限制。
- 持分土地也可貸：如果您的土地不是1/1完整的產權，屬於持分土地狀況，也能透過持分土地貸款輕鬆申貸。
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建地貸款流程有哪些？
6步驟輕鬆申辦建地貸款！
- 提交申請：準備建地謄本、財力證明、身分證影本，向銀行、民間融資公司申請建地貸款。
- 土地鑑價：提出申請後，銀行/民間融資公司會根據建地面積大小、座落位置，使用分區等因素評估土地價值，或參考近期的土地成交價。
- 送件審核：完成估價後，銀行會透過聯徵查看你的信用紀錄及近期的貸款記錄 (貸先生不看聯徵)。若信用不良或近期增加許多貸款，銀行很可能會否決你的申請。
- 簽約對保：審核通過後，銀行/融資公司專員會和你聯絡，約定對保時間、完成簽約。
- 抵押設定：由國家考試合格地代書陪同到地政事務所，設定抵押權，須提供土地權狀影本供銀行進行抵押設定。
- 核貸撥款：上述手續都完成後，銀行/融資公司便會撥款至指定銀行帳戶。
建地貸款常見問題Ｑ&A
Q.持分建地可以向銀行辦理貸款嗎？
可以，不過跟持分房屋相同，必須要全部持有人出面簽面蓋章，過程會調查全部持有人的信用狀況、財力證明、薪轉證明，全部審核沒有問題後，即可貸款。
如果不想被其他持分人知道拿土地來貸款，或者銀行持分貸款成數不足，都可以向貸先生辦理「持分建地貸款」，因為我們只單純評估建地價值，因此能以更寬鬆的條件，快速核貸大額貸款！
Q.想辦理 建地二胎貸款 有可能嗎？
目前銀行因為風險上的考量，連房屋二胎貸款也只有少數銀行有承作，加上銀行認為土地筆房屋價值低落，因此土地二胎貸款更是完全不受理。
銀行不承做建地二胎貸款，必須找像 貸先生 的民間貸款公司才有辦法幫您解決建地二胎貸款。
Q.建地二胎貸款條件有哪些？
只要你的名下有房屋土地即可辦理，持分也可以辦理貸款，額度無上限。
貸先生建地二胎貸款，不需調查聯徵，有信用瑕疵、信用不良、負債比過高、貸款遲繳紀錄、信用卡強制停卡、銀行協商都可辦理，手續簡便、成數高，不受負債比22倍限制，單純評估土地價值、有額度即可辦理、成數無上限！
歡迎進行 免費貸款諮詢服務 進一步了解詳情！
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