土地貸款有許多種類，常見的3大類分別為 建地貸款、農地貸款、工業貸款，而各種類的貸款利率、成數、條件不盡不同之外，貸款管道試銀行還是融資中心也會有很大的差異！本篇文章貸先生就為您統整了「４種土地貸款差異」以及「3大土地貸款利率」，同時一次比較「銀行、融資土地貸款差異」，幫助您全面評估、安全申貸，找到最合適的貸款方案！
內容目錄
土地貸款是什麼？土地貸款年限、利率、額度是多少?
土地貸款是以土地作為擔保品，向金融機構申請借貸的服務，貸款機構在辦理時會根據土地的種類、現況評估土地價值，給予相對的貸款利率及額度，在確認貸款方案後，再將土地的抵押權設定到貸款機構名下（銀行或融資中心）。
土地貸款年限一般最長可到20年，但實際年限會因為土地價值及貸款人信用條件而有所差異，而土地貸款利率大致介於2~7%、貸款成數則在5~7成，範圍很廣的主因是受到土地種類、貸款管道等因素影響，接著貸先生將進一步剖析土地貸款利率、成數多少才合理！
P.S.土地貸款與與一般抵押貸款不同之處在於，土地貸款通常必須提出貸款計劃，說明貸款的用途，例如：農地貸款必須作為農耕用途；建地貸款必須有興建建物的計畫。
土地貸款利率有幾種？３管道貸款利率比較
土地貸款的利率一般可以依據土地種類、貸款機構、申貸人信用條件而有所不同，若是以土地種類來說，分別是 : 建地貸款2%～4%、農地貸款2%～6%、工業用地貸款3%起、林地及山坡地貸款3%左右。
而各貸款機構的利率則是銀行年利率2 ~ 10%、融資年利率7 ~ 14%、民間月利率0.8 ~ 2%。
持分土土貸款利率則分為銀行、民間2種，銀行的年利率4%~10%、民間的月利率則為0.8 ~ 3%。
4種類土地貸款利率
| 土地種類 | 建地貸款 | 農地貸款 | 工業用地貸款 | 林地及山坡地貸款 |
| 土地貸款利率 | 2%～4% | 2%～6% | 3%起 | 3%左右 |
3大借款管道土地貸款利率
| 貸款管道 | 銀行土地貸款 | 融資土地貸款 | 民間代書土地貸款 |
| 土地貸款利率 | 年利率2 ~ 10% | 年利率7 ~ 14% | 月利率0.8 ~ 3% |
2種持分土地貸款利率
| 持分土地貸款管道 | 銀行持分土地貸款 | 民間持分土地貸款 |
| 土地貸款利率 | 年利率4%~10% | 月利率0.8%~3% |
民間土地借款與銀行土地貸款不同的地方在於，民間土地貸款的利息比較高一些，平均在2.5%左右，但是民間可以提供較高的額度，比銀行多出約2成左右。而貸先生提供市面上最低優惠，只要符合條件就能夠辦理。
土地貸款成數怎麼算？哪些條件會影響額度？
土地貸款成數大多落在5～7成左右，主要受到以下5個條件影響：
- 土地種類
- 土地面積
- 土地現況 (座落地點、生活機能)
- 個人信用及財力狀況 (確認還款能力)
- 申辦機構 (銀行、融資公司、代書)
貸先生提醒您，並不是任何土地都能向銀行貸款！
銀行土地貸款主要為建地居多，其次則是農地和工業地。林地、山坡地、河川地基本上都無法向銀行貸款。
銀行審核土地貸款的條件非常嚴格，就算通過了額度也不高。再加上有些空地或是偏遠的地區，銀行根本連看都不看就直接拒絕，又或者是申貸人本身信用條件不良，收入不穩定等條件因素，造成了銀行貸款的困難，這時民眾就可以透過民間土地貸款輕鬆取得資金。
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土地貸款有哪幾種？
土地貸款分類可依據土地用途，區分成以下４種，其中以建築用地最容易申請貸款成功！工業用地、直接生產用地也可能成功核貸。辦理土地貸款前，先了解自身的土地分類，可以大幅縮短溝通的流程。
- 建築用地：建地、祠廟、教堂、工廠、砲台、墳場、車站、公園用地、學校、工廠、碼頭、機關、住宅、軍營、車庫等
- 直接生產用地：水田用地、旱田用地、林地、山地、魚池、畜牧池等
- 交通水利用地：公路、街道、村道、小徑、鐵道路線用地、灌溉用的沼澤、塘湖、運河等
- 其它用地：堤防、荒蕪未經利用、以墾富荒之地等
認識了土地貸款的４個種類，接著貸先生將針對３個最常見的土地貸款做進一步的說明，讓您更清楚辦理土地貸款需要注意哪些事情！
建地貸款
建地若是使用個人身份申請建地貸款，依規定必須將土地設為抵押品，並附上建築計畫書以證明用途，若貸款1年後沒動工，貸款資金將會被全數收回。銀行貸款成數會依土地所在地而有所不同，以台北市為例，最高可以貸款至8成，若是其他地區則約5成左右，利率3.5%起。
土地建物融資也不是一次性撥款，而是依照建築進度撥款，須完工至一個階段後，由受委託建造的營造商開示證明，銀行才會撥款部分金額，一般來說貸款成數約為建物建造成本的3至6成，利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸，利率則依個人條件而有所不同。
若是向民間土地貸款則不需這麼麻煩，可以直接申請土地價值的9成，所以建地大多向民間貸款居多。
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農地貸款
農地貸款的限制條件多，而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例，農地貸款的土地分區使用須供農業使用，貸款成數最高為買賣價格的7.5成，金額若是超過3,000萬元，須交由總行核定是否核貸，目前貸款利率約為2.5%。貸先生建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲，農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程，以及農委會專案輔導青年農民之民眾。
由於農地貸款利率高於房屋貸款，行政院農業委員會為推廣農業，鼓勵實際投入農業產業之農民，所施行一系列關於農業貸款的相關方案，優惠利率多為1.5%起。貸先生提醒，想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員，可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳，農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。
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持分土地貸款
持分土地無法單獨向銀行借款，需要所有持有人出面做連帶保證人。若是只有其中一位持有人想貸款，而不想被其他持有人知道，可以考慮民間持分土地貸款，手續流程簡便，也不需要告知其他持有人，過程完全保密、合法。
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土地貸款3種管道比較
- 銀行土地抵押貸款
- 融資土地抵押貸款
- 民間土地抵押貸款
貸先生整理以下表格給各位參考：
| 項目 | 銀行土地貸款 | 融資土地貸款 | 民間土地貸款 |
| 貸款額度 | 上限200萬 | 上限300萬 | 土地有價值就無金額上限 |
| 貸款利率 | 年利率3至10%不等 | 年利率7至16%不等 | 月利率0.8至2% |
| 貸款天數 | 7至15個工作天 | 最快3個工作天 | 最快5個工作天 |
| 貸款成數 | 最高市價75% | 最高市價90% | 市價100%以上 |
| 還款方式 | 本利攤還平均貸款年數7年 | 本利攤還最長分7至10年 | 隨借隨還，不用綁約。 |
| 土地條件 | 只接受土地一二胎順位 | 只接受土地一二胎順位 | 土地有價，二三四胎皆可 |
| 綁約方式 | 綁約2年不能清償 提前還款需付違約金 | 綁約20期不能清償 提前還款需付違約金 | 不綁約按月計息 隨時清償無違約金 |
| 備註 | 以上核發金額與利率依個人條件有所不同。 歡迎洽詢貸先生，我將會為您量身打造貸款方案。 |
銀行土地抵押貸款
銀行土地貸款利率約為3至10%不等，信用條件要優等，還要附上財力證明才能申貸。各家銀行抵押貸款方案都不大相同，需要先評估自身條件再做申請，若是貿然申請的話可能會白白浪費聯徵次數。
此外還要注意土地是否1年內有辦理過貸款，短期內辦過貸款的話也是無法辦理抵押貸款。
以下是貸先生整理出幾個銀行土地貸款的6個眉角：
- 信用條件：個人聯徵紀錄必須正常，銀行非常忌諱貸款遲繳和負債比過高，必須要有穩定的收入證明讓銀行確保還款能力。
- 額度有限：農會和土地銀行的貸款成數約在5成上下（民間可達9成）。
- 地目受限：銀行最喜歡的就是商業地，其次為建地。其他地目要辦理會有比較大的困難。
- 拒絕持分：持分土地與持分房屋都無法在銀行辦理貸款，只能透過民間來取得資金。
- 地點位置：銀行審核土地貸款的其中一個因素就是地點，地點好一切都好談，若是偏離市區或較為深山的地點，銀行過件的機率很低。
- 二胎貸款：多數銀行不願意受理二順位（二胎）和三順位（三胎）的貸款，必須透過民間來辦理土地二胎貸款。
銀行土地貸款特點
- 利率低：銀行土地抵押利率為3至10%，算是3種管道中最低的。
- 期限長：每月採本利攤還，平均貸款年數為7年，適合需要長期週轉的民眾。
- 審核嚴：銀行非常重視個人信用狀況及財力證明，若是有資料不符合規定就不會通過。
融資公司土地抵押貸款
融資公司屬於民間貸款的一種，年利率一般為7至14%不等。貸款期限為7至10年。融資公司適合銀行拒絕貸款，又希望長期週轉本利攤還的民眾。
融資公司土地抵押貸款特點
- 成數高：融資公司的貸款額度比銀行高一些，可以達市價9成。
- 審核鬆：融資公司比起銀行來說比較容易貸款，有些融資公司不重視財力證明及信用狀況。銀行協商也可以貸款。
- 本利攤：每個月本金加利息攤還，但是提前還款會有違約金的問題。
民間土地抵押貸款
民間土地抵押貸款就是利用土地作為抵押，向融資中心或是個人進行貸款，好處是信用瑕疵、貸款遲繳、負債比過高、銀行協商都可以貸款。還款方式是每月利息0.8%起，不用綁約、隨時借隨時還、不會有違約金的問題。而且貸款流程最簡便，最快當日可以撥款。利息比前兩個管道來的高一些，適合短期週轉，貸先生建議再貸款前要先衡量自身的情況再申請。
民間土地抵押貸款特點
- 成數高：民間土地抵押可以貸款到市價金額，若是房市熱絡，甚至可以110%，而且金額上沒有限制，完全依據土地價值來審核。
- 速度快：銀行或是融資公司辦理貸款至少都要7個工作天以上，若是資料不足可能要花更多時間辦理。民間貸款在這點可以說是最快的，從申請到撥款只需2天就可以完成，資料齊全當天也可以撥款。
- 條件鬆：民間土地貸款完全不看銀行信用狀況，不用財力證明、薪轉證明，只要土地土地有價值都可以辦理。
- 無上限：銀行和融資公司都有規定貸款最高上限300萬。民間貸款則沒有限制，只要土地土地還有價值，貸款多少錢都沒問題。
- 不綁約：民間土地貸款多採用不綁約，利息按月計算，就算只借一個月也沒問題，不會有任何的違約金產生。而且借多少錢就算多少利息，完全依照客戶需求來決定貸款方案。過程中需要變更貸款內容也可以，適合需要短期週轉的民眾。
土地已經貸款過了還可以土地二胎貸款嗎？
銀行土地貸款主要為第一順位抵押貸款，目前沒有銀行提供土地二胎的貸款。
如果民眾想要辦理土地二胎貸款只能選擇向融資中心辦理，雖然利率較銀行高些，但是審核寬鬆、成數高、額度高，也不失為一個選擇。
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