近年來由於房價上漲，新房屋價格越來越貴，民眾的消費意願逐漸從新城房屋轉往相對平價的中古屋市場，造成了不論是中古屋貸款買房，還是中古屋抵押貸款的交易都相當熱絡！但根據聯徵中心資料統計發現，民眾在購置12~18年左右的中古屋時，平均可申貸的貸款成數竟然不到7成，顛覆以往最高可貸款到8成的印象！這到底是為什麼呢？貸先生今天就整理了中古屋貸款利率、層數、條件等相關資訊，帶您1次解析中古屋貸款！
內容目錄
中古屋是什麼？中古屋貸款前要知道的事
一般市面所稱的中古屋，只要符合以下2種情形的其中一種，就能被認定為中古屋：
- 房屋興建完工且已領取使用執照超過3年以上
- 房屋經過1次以上的轉手買賣
然而，中古屋與老屋的差別，起源於1999年，921大地震導致全台灣有5萬1千多棟房屋全倒、5萬3千棟房屋半倒。由於1999年前蓋的房子，建材普遍較不耐震，因此在921地震發生後，內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規，針對各區域地形重新制定耐震係數，提高建築物的耐震安全標準。
所以照歷史來看，2000年後蓋新建的房屋，應該都能承受6級地震，這也是目房屋新舊的重要分水嶺。
新古屋又是什麼? 跟中古屋有什麼不同？
汽車有分中古車、新古車，那麼房子會有中、新古屋之分嗎？
這個答案是沒有錯！由於中古屋的年限範圍較廣，為了更加細分２者差異，業界將屋齡「3-10年內沒有人住過的房屋」稱之為新古屋，而新古屋會存在的主因大致會有以下2種:
- 投資客買房正等好價格而尚未脫手
- 建商蓋太多房屋產生滯銷
以上這2大原因造就了市場佔有一批品質接近新成屋，但價格相對便宜的 新古屋，再加上現今房屋公設比日漸升高，實際能使用的坪數新古屋又因此比新成屋多了一些優勢。
以下貸先生整理了新成屋、新古屋、中古屋、老屋4種類型的差異，方便您一次比較認識各類型的貸款差異，接著看完房屋類型整理後，讓我們進入中古屋貸款成數、利率、條件的總整理！
房屋類型比一比 | 新成屋、新古屋、中古屋、老屋
| 房屋類型 | 新成屋 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
| 屋齡 | 3年以下 | 3~10年 | 3年以上 | 30年以上 |
| 有無入住過 | 無 | 無 | 有 | 有 |
| 入手價格 | 高 | 高 （比新成屋低） | 中等 | 低 |
| 貸款成數 | 8成 | 7成5 | 7成 | 6成 |
中古屋貸款是什麼? 中古屋貸款有幾種?
中古屋貸款依據申貸人的利用方式，主要分為分為「中古屋買賣貸款」及「中古屋抵押貸款」2種，而後者也被稱為中古屋原屋貸款，以下貸先生為您進一步解釋2者差異：
中古屋買賣貸款
主要是申貸人為了購買中古屋而進行的借貸，目前銀行的中古屋買賣貸款約為5~7成，還是要依據房屋地區與座落狀況而定言。
中古屋抵押貸款
主要是申貸人將名下中古屋進行抵押設定，以借取資金的貸款方式。也就是俗稱的「房屋抵押貸款」的一種；是依據房屋的屋齡、使用情形細分出來的房屋貸款。
近期因房價上漲，市場因新成屋價格價高、對中古屋的需求更為興盛，中古屋價值跟著水漲船高，因此自有中古屋的屋主，辦理貸款的額度空間會大的許多。
中古屋貸款年限是多少? 銀行房貸年限算法報你知！
近幾年因為房價高漲，有些銀行因應申貸人訴求，擔心年限過短導致月付金過高、房貸繳不出來，主打每月還款輕鬆的30 – 40年長期房貸，然而貸款時間這麼長，也因此屋齡在10年內較有可能貸到30年的貸款年期，如果是40年的房貸年限就必須是新成屋才有可能了。
銀行房貸年限的算法可以分為兩種：
- 借款人/所有權人的年齡 加上 房屋貸款年期 必須小於75
- 貸款年限加上屋齡必須小於50。
| 老屋貸款年限試算方法 | |
| 房貸貸款年限+貸款人年齡小於75 | 貸款年限+屋齡小於50 |
舉例來說，購買屋齡30年的房屋，貸款年限最長為20年，若屋齡已有40年，貸款年限就只剩10年，假設總貸款金額相同，屋齡40年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡30年房屋的2倍，還款壓力大幅增加：（以下我們以貸款1000萬、利率1.7%分成不同年限試算差異）
- 貸款1000萬 利率1.7% 分120期(10年) 本息攤還 每月應繳月付金為90,677 元
- 貸款1000萬 利率1.7% 分240期(20年) 本息攤還 每月應繳月付金為49,180 元
- 貸款1000萬 利率1.7% 分360期(30年) 本息攤還 每月應繳月付金為35,480 元
- 貸款1000萬 利率1.7% 分480期(40年) 本息攤還 每月應繳月付金為28,728 元
中古屋貸款成數是多少? 全台22縣市房貸差異大
銀行通常將房子依地區分為４個等級，分別為A級最高能申請到8成房貸，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成。
台北市是唯一12個行政區都被分為A級的，此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，
其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級，最多貸款7成。如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。
屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率，相較下地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的中古屋是較聰明的選擇。
中古屋貸款成數不足怎麼辦？6個關鍵拉高成數
如果與銀行申請中古屋，由於個人信用不良或收入狀況不穩定，或是房屋座落地點不理想，而導致貸款額度不足，貸先生提供幾個方式來拉高成數：
- 申請個人信用貸款、申請民間貸款
- 申請房屋修繕貸款、修繕貸款
- 增加保人或是其他財力收入證明
- 提供保單、定存、其他收入作為加分用
- 增加兼職收入或是股票收入
- 增加保人或事抵押品
銀行中古屋貸款成數雖然可以用以上手續嘗試提升，但老實說也只是治標不治本而已，因為本質上銀行中古屋貸款就是銀行比較不喜歡的業務內容，成數自然也不會開放到太高。
若您有貸款成數不足的狀況，貸先生能直接解決您中古屋貸款成數不足的狀況，無論房屋大小、使用年限、房屋狀況、持分以及二胎等等情形，貸先生都能為您調整出適合您的中古屋貸款方案。
延伸閱讀：
中古屋貸款利率是多少? 銀行貸款vs民間貸款
中古屋貸款的利率，銀行與民間大不同！
一般銀行中古屋貸款利率落在2%~4%，而民間中古屋貸款利率則是以月計息，大約落在月息３％以下，而貸先生提供最低月息0.4%~1%起的優惠利率！只要符合條件即可順利申請！
中古屋貸款管道有哪些？一次解析3大中古屋貸款管道
中古屋貸款的管道除了常見的銀行之外，還有融資公司、代書２大民間貸款管道可以辦理，也就是說中古屋貸款大致可以分為3種貸款管道。
一般來說，銀行中古屋貸款利率會比民間貸款要低，但也因為銀行必須遵守金管會的法規限制，貸款審核條件也因此相當嚴格。
相較之下，融資中古屋貸款、代書中古屋貸款的審核條件寬鬆許多，更容易成功過件外，核貸成數也會比銀行來的要高，因此也成了不少申貸人籌措大額資金的重要途徑！
銀行中古屋貸款 vs 民間融資中古屋貸款 vs 民間代書中古屋貸款比較
| 銀行中古屋貸款 | 融資中古屋貸款 | 民間代書中古屋貸款 | |
| 擔保品種類 | 以房屋為主 | 房屋、土地 | 房屋、土地、持分皆可 |
| 核貸利率 | 年利率1.44%起 | 年利率2.5％起 | 月利率0.4%~1%起 |
| 可貸額度 | 可貸房價的5~8成 | 可貸房價成數的130% | 可貸房價的9成 |
| 適合對象 | 信用需良好且需為自用住宅 | 信用不佳或產權不完整 | 信用不佳或產權不完整 |
| 審核速度 | 大約7-10天 | 最快3天內即可核貸撥款 | 最快5天內即可核貸撥款 |
| 還款方式 | 依銀行計息方式採本息均攤 | 採本息均攤，前期可只還本 | 採本息均攤，前期可只還本 |
| 過件率 | 需拉聯徵，需符合銀行規章，門檻較高 | 免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆，過件率高 | 申請條件最寬鬆，只要房屋有殘值就可辦理 |
銀行鑑價未必等於合約的買賣價
銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。
中古屋申貸有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，購買房屋的成交價是1,800萬元，原本預期貸到8成的金額是1,440萬元，但銀行卻只核貸1,296萬元，比期待少了144萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,620萬元。
在每家銀行的放款部門，對於其業務區域內皆有各種地段不動產的市價表，或過去的交易價格紀錄、區域仲介成交價格查詢單、附近法拍屋拍定資訊等。
因此，銀行可以初步的根據這些資料，對照不動產謄本內容，再依據屋齡、不動產區段、房屋產品類型、周邊環境、交通等條件，扣除增值稅應繳的金額，而初步估算出該不動產的市價。如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。
「鑑價」是什麼？
鑑價係由融資者由專業鑑價人員對其財產進行價值的評定，針對其申貸所附相關之動產、不動產，乃至週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢商譽等，進行專業調查與評鑑，是申請貸 款中重要的一環，對於融資的取得具相當程度的決定性作用。
房屋「估價」與「鑑價」有何不同？
在進行不動產鑑價作業時，其做法上是用計算、比較、調整、修正的模式來處理，但此均屬估計價值的層次，也就是「估價」的階段，最後的「判斷價值」才是「鑑定」的層次，這也是「鑑價」和「估價」不同之處。
購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。
貸先生銀行資歷資深專業團隊擁有超過20年銀行金融法務執業經驗，專業整合銀行、融資、民間代書３大管道，提供您最高品質的服務，協助客戶快速解決資金與債務問題。與超過65家銀行與金融機構合作多元化貸款方案，所有作業規範全部依銀行/金融機構規定，申請過程透明且完全保密重視客戶隱私！
全台北中南皆派駐專員及代書免費服務，辦理過程透明、撥款快速，貸款過件後才會收取相關地政規費，簽約對保過程皆有專業地政代書在旁協助辦理，成功核貸前絕不收取任何費用！
中古屋貸款文件有幾種？6項資料你必須知道！
辦理中古屋貸款前，事先準備好貸款文件可以有效加快辦理的程序。貸先生可以事先準備好以下６項資料，確認證明、文件齊全後，接著再向辦理機構提出申請！
- 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
- 抵押權設定同意書
- 撥款委託書
- 土地、建築改良物抵押權設定契約書
- 金融扣款委託書
- 火險地震險購買
中古屋貸款流程有哪些？ 6步驟成功申貸
- 準備資料：提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細、並說明財務狀況之後，即可先送估價。
- 房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量屋況、座落地點、屋齡…等要素進行估價，來決定可以申貸的金額約5~9成。
- 審核比對：當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將會透過聯徵紀錄查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 簽約對保：待行員確認核貸金額、利息條件後，銀行或是專員、代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，而這個流程須要屋主本人親自出席。（對保約需要1個小時，要事先安排時間）
- 抵押設定：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序。抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 核貸撥款：撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款。轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，確認已經投保便可隨時進行撥款。
中古屋貸款常見問題Q&A
Q1 中古屋貸款利率會比較高嗎？
根據聯徵中心最新統計，2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為：
| 屋齡 | 平均鑑估值（千元） | 平均貸款成數 | 平均貸款利率 |
| 0~3年 | 11,218 | 7成5 | 1.37% |
| 3~9年 | 15,717 | 7成2 | 1.42% |
| 9~15年 | 16,187 | 7成 | 1.45% |
| 15~21年 | 12,839 | 6成9 | 1.51% |
| 21~30年 | 8,374 | 7成1 | 1.56% |
| 30年以上 | 10,472 | 7成 | 1.55% |
由上面的表格可以得知，房屋的屋齡越高，取得的貸款利率便會高一點，但實際上也相差不大，反倒是房屋鑑價部分，房價會隨著屋齡增加，價值逐年下降不少，呈現反比的情形，連帶影響申貸人可以成功取得的中古屋貸款成數。
※據2021年10月媒體報導，公股行庫為配合央行打炒房措施，將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上，且不分區域。不過該措施主要是針對房屋第二戶貸款，因此首購族並不會受到影響。
Q2.中古屋的貸款成數高嗎？最多可以貸多少？
中古屋貸款成數一般落在6~7成左右，會比新成屋來的略低一些，不過這邊所說的6~7成是指「銀行鑑價6~7成」，並非房屋購入價的6~7成。
貸先生碰過許多朋友因對此有所誤會，到實際成交時才發現原來差異這麼大，因此建議您在購買或是貸款前，先找銀行、貸款公司進行額度評估，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。
影響中古屋貸款成數的因素有很多，大致上有以下6點：
- 房屋狀況
- 房屋耐用年數（屋齡）
- 房屋座落地段
- 房屋周邊設施
- 借款人財務狀況（還款能力）
- 借款人信用狀況
由此可知，即使房屋本身條件不夠好，您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足，部分銀行、融資公司也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款，或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。
Q3.申請過中古房屋貸款，還可以再貸款嗎？
如果名下有一間還在繳貸款的中古屋，還能再借到多少錢呢？除了常見的房屋轉增貸之外，若您有更大額的資金需求，也可以考慮辦理二胎房貸。
由於銀行對於房屋的估價相對謹慎，除了考量房屋殘值外，更多時候「申貸人的條件」也是很重要的審核依據，只要您是工作收入穩定、信用良好的人，基本上貸款都沒問題，怕的就是信用狀況有些瑕疵，或者因為收入領現，拿不出薪轉證明的人，那麼貸款就會很難通過，或甚至核貸條件都相當差，如：核貸成數為銀行估價的六成，攤還年限為20年，無寬限期等。
另一方面不同貸款管道的餘額認定不同，例如：銀行貸款認定的是「當初設定的金額」，想增貸的話，除非房子有增值，不然本金還再多都沒用，用轉貸的話，最高鑑價也在7成上下，本金還得夠多，就有機會拿到較多的錢，使用二胎房貸的話，銀行給的額度大概在30-80萬間，同樣必須看你當初的設定金額而定。
若有意願申請二胎房貸，也可以把貸先生二胎房貸一併列入考慮，因為 貸先生二胎房貸 對於貸款空間的認定方式和銀行不同，銀行看當初的設定金額，貸先生 則是看你剩下的欠款本金餘額，所以貸款空間比較大，最高可以貸到600萬，不限中古屋、新成屋、老屋，只要有貸款空間都沒問題。
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